商业及写字楼市场回顾分析.ppt

2013年西安商业及写字楼市场回顾分析 ;目 录;第一章 西安土地市场分析总结;据最新数据显示，2013年全国300个城市土地出让金总额为人民币(下同)31304.5亿元，同比增加50%。共推出土地45187宗，推出面积177964万平方米，同比增加7%;共成交土地37208宗，成交面积143569万平方米，同比增加10%。在成交的土地出让金总盘子中，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)21324亿元，同比增加57%;商办类用地7508亿元，同比增加57%;工业用地2224.6亿元，同比增加6%;其他用地247.9亿元，同比减少25%。住宅类用地出让金占总额的68%，较去年增加3个百分点，商办类用地出让金占比为24%，与去年同期基本持平。 2013年中国土地市场经历了年初的“开门红”和年末“翘尾”，全年土地供应量与出让金均创历史新高，以北京、上海领衔的重点城市土地市场量价齐升，年底更迎来“抢地潮”。;省;市; 省;省;;3.1 2013年西安土地市场供应分析 ;3.1 土地市场供应分项分析　;2. 商服用地占主导 商住综合类及纯住宅占比共计39% ;3. 小面积地块供应比重最大 ;3.2 2013年土地市场成交分析 ;3.3 土地市场成交分项分析 ;3. 房企拿地以小地块占主 ;2013年西安土地市场总结 ;第二章 西安商业市场分析总结;1、经济现状 　　1.1全国经济现状 全国GDP超预期目标 总体表现平稳 　　据国家统计局1月20日发布数据,初步核算,全年国内生产总值568845亿元,按可比价格计算,比上年增长7.7%，总体表现平稳。本年度，商业用房销售面积增长9.1%。可见，在今年经济的企稳回升、调控政策稳定的背景下，楼市回暖迹象明显，各房企对市场信心有所增长。 产业分类分析 　　从产业类型来看，第三产业的持续扩张是2013年宏观经济稳定的核心，其对GDP增长的贡献第一次超过第二产业，贡献度接近50%，并使2013年就业状况出现超预期的反弹。随着全国经济的走稳，第三产业和战略性新兴产业迎来了春天。第三产业增速快于第二产业，占经济总量的比重大大提升。而作为第三产业即服务业的上涨，也将带动餐饮、超市、商场等商业市场的扩大。;1.2西安经济现状 固定资产投资较快增长 　　1至11月，全市固定资产投资(不含农户)4444.52亿元，同比增长24.2%??比1至10月回落0.1个百分点。 　　分产业看，1至11月，第一产业投资68.31亿元，同比下滑19.4%;第二产业投资834.2亿元，同比上涨52.3%;第三产业投资3542.01亿元，增长20.3%。西安国际化大都市的深度发展，旧城改造进程加快，行政区域的扩张，城市产业结构更加倾向于第三产业，此时，商服用房的需求量也将增大。 消费市场需求稳定增长 　　1至11月，全市实现社会限额以上消费品零售总额1761.1亿元，同比增长17%，较1-10月微落0.1个百分点。 　　从销售形态来看，1至11月，商品零售1674.97亿元，同比增长19%;餐饮收入为86.13亿元，下滑8.4%。 　　从西安市的经济发展状况来看，整体与全国态势相同。宏观经济发展环境向好，西安市在投资、消费、出口方面均有较大幅度的增长。而西安作为陕西省重要的消费城市，随着商品零售需求稳定的增长，也带动了后期零售商场规模的扩大，尤其是城市外缘化的扩展。;　　随着2013年末不动产登记制度等一系列房产调控政策的出台，特别是对住宅的调控，将有过之而无不及。此外，中央经济工作会议提出：2014年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。按照短期惯性，2014年仍将延续2013年下半年偏紧的执行态势。这为后期2014年商业房产市场提供了发展空间，也为2014年商业房产投资热潮将持续飘红。但随着国家商务部《商务部关于促进电子商务应用的实施意见》的出台，促进了电商业务的大力发展的同时却让商业地产面临电商狙击的态势愈发明显。;　　2.2西安房地产调控政策 ;3、城市规划方面 ;4、全国及西安商业地产发展特征 全国商业地产发展特征 　　在限购限贷政策下，商业和写字楼地产迎来了转机，许多住宅开发商纷纷转战商业和写字楼的开发。在过去两年里，国内商业地产取得了迅猛发展，但也在多地出现了泡沫的迹象。这是由于部分城市的商业设施规划与城市规划在协同上的严重缺失，房企重视房地产开发性收益而忽视商业经营性收益，延续粗犷式规模扩张的增长方式，以致存量商业房地产和增量商业房地产都将面对巨大的招商、生存和发展压力，急需行业规则和发展机制的建立和完善。同时加上商业自身开发模式的复制而出现的同质化、电商的不断加压使得商业房地产发展道路上出现多重危机。 西安商业地产发展特征 　　二线城市的西安也不例外的成为商业地产扩张的区域。由于商业地产