第七章房地产税费.pptVIP

房地产税费专题 §1.税收概述 1.税收的概念和三个基本特征：强制性、无偿性、固定性 2.税收法律关系的保护对权利主体双方是平等的 3.税收构成要素： （1）纳税人（纳税主体） （2）征税对象（纳税客体） 根据课税对象的不同，我国税种大体可分为以下五类： 流转税主要有：增值税、消费税、营业税和关税 所得税主要有：企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税 资源税主要有：城镇土地使用税、耕地占用税、资源税、土地增值税 财产税主要有：房产税（外资为城市房地产税）、契税、车辆购置税、车船使用税（外资为车船使用牌照税）。 行为税主要有：印花税、城市维护建设税、固定资产投资方向调节税（已停征）、屠宰税（税费改革中停征）、筵席税（由各省决定是否开征，但目前各省均已停征）。 （3）税目：是各个税种所规定的具体征税项目，它是征税对象的具体化。 （4）税率：比例税率、定额税率、超额（率）累进税率。 （5）纳税期限、地点 （6）减免税 （7）罚则 4.税和费的关系 （1）费是价格和税的交集； （2）三种收费：行政性收费、事业性收费、经营性收费 §2.我国房地产税费制历史 1.第一阶段：50年代初 我国房地产税共有契税，印花税，城市房地产税（房产税与地产税合并）和工商业税（应纳的营业税和所得税的合称）四种形式。 2.第二阶段：50年代中期至70年代末 契税、城市房地产税、工商税（包括印花税） 3.第三阶段：改革开放以后 流转税类、资源税类、所得税类、特定目的税类、财产和行为税类、农业税类 特定目的税类包括：城市维护建设税、耕地占用税、土地增值税、固定资产投资方向调节税 §3.目前我国房地产税收的具体税种 一、持有土地、房屋应缴纳的税 1.城镇土地使用税 城镇土地使用税是一种地方税，是对在城市、县城、建制镇、工矿区及农业（非农业用地）范围内使用的单位和个人，按其实际占用土地面积征收的税种。 2.耕地占用税 是对改变耕地用途的行为征收的税，以纳税人实际占用耕地面积为计税依据。 3.房产税 是以城镇经营性房产为课税对象，以房产的余值（原值减免10～30%）或租金为计税依据。 4.城市房地产税(2009年1月1日已取消) 是对涉外企业和外籍个人在中国区域内拥有房产的行为征收的税种，类似房产税。 5.房地产出租的相关税收 营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税和所得税。其中，教育费附加按营业税税额的3%征收，印花税按租赁金额的1‰征收。 以广州为例： 广州对出租屋收取综合税（营业税、城建税、教育费附加、房产税、个人所得税五项合一） 二、房地产开发经营过程中应当缴纳的税 1.固定资产投资方向调节税 2.营业税 有关建筑业务的税率是3%，而销售不动产的税率是5%。 3.城市维护建设税 城市维护建设税是向缴纳消费税、增值税和营业税的单位和个人，以其实际缴纳的上述三种税额为计算依据征收的一种税。 就房地产业而言，是营业税的附加。 4.印花税 是对经济活动和经济交往中书立、使用和领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税。 建设工程勘察设计合同，按收取费用万分之五贴花；建筑安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。 5.教育费附加 是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，按性质可以说是准税收。教育费附加的计费依据为营业税税额，税率为3%。 6.车船使用税 三、房地产交易（转让、典卖）相关的税 1.营业税 2.城市维护建设税及教育费附加 3.土地增值税 4.印花税 销售房屋的，按房屋购销合同金额的万分之五缴纳；销售后，办理房产所有权证、房产共有权证和房屋他项权利执照等各种权证每件贴花5元。 5.契税 土地增值税计算详解 1.扣除项目 (1)取得土地使用权所支付的金额（地价款和有关费用）； 　　(2)开发土地和新建房及配套设施的成本； 　　(3)开发土地和新建房及配套设施的费用按规定比例计算扣除，或者旧房及建筑物的评估价格； (4)与转让房地产有关的税金； (5)第一项和第二项金额之和的20%为加计扣除。 2.增值额＝转让房地产收入-扣除项目金额 3.应纳税额＝每级距的土地增值额×适用税率 ＝∑(增值额×税率-扣除额×速算扣除数) 4.减免（三种情况） 练习1：某纳税人转让房地产取得收入200万元，扣除项目金额为50万元，请分别用两种方法计算纳税人应缴纳的土地增值税的税额。 练习2：中天公司2006年5月转让一栋1996年建造的公寓楼。当时造价是1500万元，经房地产评估机构评估，该楼的重置成本为5500万元，成新度折扣率为7成。转让前取得土地使用权支付的地价款和有关费用为900万元，转让时取得转让收入7300万元。试计算该公司应缴纳土地增值税额。（营业