东海步行街项目整体定位及发展策略.ppt

项目定位总结：打造核心竞争力，促进项目价值的终极实现 区域 资源 组团 规模 定位 东海最佳地快 极其优势资源 契合市场 领先对手 住宅商业 协同增效 我们的思维导图 开发背景 市场定位 项目核心问题确定 项目开发策略 经济测算 项目发展方向 地块解析及市场背景 客户目标 项目发展战略 地块价值分析 评价原设计方案 新布局建议 开发策略 案例借鉴 竞争环境 地块价值分析 街区价值分析：地块与外界车流不畅，人流集中 海陵路 果园路 步行街 利民路 车流最大的节点利民路×果园路 人流量最大节点东海步行街×利民路利民路×果园路 海陵路 东海北路步行街 果园路 利民路 利群巷 利民路为步行街隔断，车辆限行 利群巷无法通行车辆 地块价值分析 地块价值分析 东海路步行街 海陵路 东海北路步行街 果园路 利民路 利群巷 利民路果园路利民路：北侧南侧，西段东段 商业价值 ①区②区③区④区 居住价值 ② ① ④ ③ 从项目地块价值分析角度出发，果园路一侧、利民路两侧可以实现商业价值，住宅应放到地块内部。 地块价值分析 原设计方案评价 原设计方案：充分利用地块特点，布局基本合理，但建筑密度太大 原规划方案利用地块特点，采取住宅和商业分区的布局。 住宅部分占地1.6万㎡，建筑面积4.5万㎡，6层结构，共240户，容积率高达2.8。 商业部分占地约5万㎡，为2-3层结构，4条东西街+3条南北向街组成，容积率约1.0。 原设计方案评价 原设计方案：商业规模和住宅规模不成比例，内街排布过多，价值点较为分散 原设计方案评价 新布局建议 布局设计原则：围绕地块资源，商业与住宅区协调，统一风格规划 住宅布局设计原则 独立性：返迁安置区和销售区域分开，减少相互干扰； 多样化：避免单一的排式布局，围绕花园、广场形成多样的排布，与市场产品拉开距离。 商业布局设计原则 做足规模感：各建筑有统一的连接性设计，强化规模感，塑造与市场现有产品差异点，打动购买客户和消费者； 优化空间尺度：利用空间尺度积聚人气，形成商业氛围，充分发挥主力店的核心商业功能，带动周边商铺的经营； 融合性：发掘现有周边商业设施，如利于本项目，可协调融合进去。 整体布局设计原则 利用现有地块，商业前置干道，住宅踞后，弱化商业经营对居民生活的不利影响，统一建筑、园林风格。 新布局建议 开发策略 拆迁策略 招商策略 开发建议 开发策略 拆迁策略 招商策略 开发建议 根据旧改项目的运作流程和关键节点将实施方案划分为四个阶段 前期准备 拆迁实施 改造实施 开发实施 规划研究 实施方案 组建机构 现状核查 拆赔方案 优惠政策 规划报批 计划申报 现状房屋公告 业主确认 业主沟通 修改拆赔方案 动员实施 拆迁谈判 草签拆补协议 土地供应计划 制定开发方案 编制详细规划蓝图 招商 各项手续的办理 签订正式拆迁补偿协议 发布信息 房屋拆除 开发建设 风险控制 拆赔方案 拆赔谈判 开发方案 风险控制 划分阶段 关键节点 具体操作 拆迁策略 拆迁谈判建议 拆迁谈判是一个复杂的利益搏弈过程，如果简单地看来，通常会有“奖励”和“惩罚”两方面的措施： 奖励是通过拆赔标准弹性控制来实现先拆即获得更大的补偿； 惩罚是通过强制拆迁或低于补偿标准进行补偿（惩罚的实施要特别注意应当在法律和政策许可的范围内）。 各谈判小组在谈判中保持统一口径和策略，以免业主的反对和异议，防碍谈判进程，尽量使谈判公开、公平、透明。 谈好一户即签订协议，如可能最好进行公告，可对其他业主起示范作用。 让政府作为协议鉴证方，并进行协议公正，得到法律保护。 谈判策略宜采用先易后难的次序进行谈判，争取业主要价较理性及观望中的业主先达成协议。 面对业主不断的反复要因势利导，顺势而为，在赔偿底线的基础上，保持灵活弹性的工作方法，不断调整，不断适应。 通过各种途径加大舆论宣传工作和思想教育工作力度，促使业主思想观念的转变，化解潜在社会风险。对业主要反复沟通、感情到位、契而不舍。 户外宣传：户外大型广告 媒介宣传：通过报纸、电视、编写宣传读本等方式 室内宣传：区内宣传专栏、现场办公场所展示 宣传工作 拆迁策略 激励业主的主要措施：先拆迁可以先入住，或奖励现金 对于选择货币补偿的业主： 通过时间控制对不同时间段内签订拆迁补偿协议的实行区别的补偿标准，并强化争取优惠条件的紧迫感。 不同时间段内签订拆迁补偿协议协议给予不同额度的现金奖励。 对于选择产权置换的业主： 优先选房。按业主与公司签订拆迁协议书顺序，先签订协议的可优先选择楼层、楼向。 另加实用面积5㎡的房产等值补偿。 截止日期 高于补偿标准10% 一次性5000元现金奖励 第二阶段 第一阶段 第三阶段 截止日期 截止日期 高于补偿标准5% 一次性2000元现金奖励 正常补偿标准 无现金奖励 在期限