海南北美时光旅游度假项目营销策略整合报告销售推广方案.ppt

开 篇 销售调整 市场调研 资源整合 媒体积累 渠道洽谈 项目深度了解 北美时光2012-2013年度 ——营销策略整合报告 桥山集团-地产营销中心 国际与国内旅游市场简述 旅游度假地产的概念 旅游地产的分类 对北大壶度假区的评判和审视 主题公园资源推动土地持续增值 6家国际超五星级海景酒店+3个18栋滨海高尔夫+温泉+游艇+海洋馆+商业街 配套先行，带动住宅物业销售 印尼-NusaDua度假区 印尼-NusaDua度假区 龙头项目：18洞高尔夫球场 对北大壶度假区的启示 对北大壶度假区的启示 对北大壶度假区的启示 对北大壶度假区的启示 国际滑雪旅游发展现状 中国滑雪旅游的发展 万达长白山旅游度假区 万达长白山旅游度假区 小结 长白山万达广场，是万达联合五大投资集团合理打造中国最大的旅游投资项目。凭借多元化优势，长白山万达项目定位于打造成为世界级的旅游度假目的地。 与北大壶旅游度假区相比，该项目更为倾向于区域改造和城市运营，北大壶则更加突显滑雪功能为核心的旅游度假特色。 由于该项目的定位于北大壶项目接近，营销中心亦将紧密跟进！ 崇礼区域代表性楼盘项目 汤INN/长越风情—雪绒堡/英龙·秀水湾/ 容辰·阿尔卑斯小镇/通泰·香雪village 市场环境不利，对投资客户产生消极影响 北京投资客户对区域认知度不强 竞争严峻，同质化产品集中入市供需失衡 汤INN的定价策略主要结合了产品的市场精准定位，汤INN户型面积主要以30-70平方米的中 、小户型为主，由于户型小，总价低，主力户型的20-30万/套。 因此，汤INN并没有把产品完全定位于崇礼的滑雪客群，而是在雪季前锁定了北京市场的投资客群。 汤INN对本案的启示 依托滑雪场的度假地产项目 精装修酒店式公寓 中小型的户型 投资类、滑雪类客户为主的客群的定位 户型小，低总价 汤INN属于独立地产项目，主要依托万龙滑雪场。而北大壶滑雪场与北美时光公寓则同是一个开发商 汤INN的客群地域大部分来自北京。而北大壶的客群地域应该面向全国的一线城市，主要以东三省、北京、南方市场为主 汤INN的土地及建安成本远远低于北美时光，产品品质不一样。汤INN追求的是利润，北美时光追求的是品质 汤INN期房开盘，北美时光为准现房开盘 市场竞争不一样，崇礼楼盘多达13个，市场竞争激烈。而北大壶目前只有北美时光 项目概况 项目位置：位于距离吉林53公里的北大壶滑雪场内 项目规划：精装修北美滑雪度假酒店式公寓分，4期开发建设，其中，一期建筑面积约5万平方米，是由三栋10层的小高层组成 容积率 1.91 绿化率55% 推售状况：1号楼为175套在售，主推40-50㎡一居 70-90 ㎡两居和 120 ㎡左右的三居 工程进展：1号楼接近封顶 预计2013年10月份交付使用 项目概况 推广渠道：项目自身价值彰显少，投放密度不到位、精准度不强 项目营销动线的布局问题汇总 现场广告形式及表现 现场广告形式及表现 卖场包装展示效果 卖场包装展示效果 体验区展示效果 营销渠道回顾：代理混乱 问题汇总 营销策略制定“模糊” 营销渠道相对“盲目” 营销动线布局不合理 广告表现主题不甚明确 停留于坐销，未开展有效的外部推广 前期缺少必要的蓄客 项目自身的若干问题 ——首先，我们要明确2012 ，我们的目标！ 我们的目标如何实现？？？？ 根据我们的销售目标， 我们需要的蓄客量为： 15000组的数字如何积累？ 本案价值体系的重新梳理 本案价值提炼 我们的价值核心传递给谁？ 目标客户定位 我们的价值如何传递？ 营销推广策略总纲 价值传播策略 价值传播策略 传播渠道整合策略 传播渠道整合策略 外部环境包装展示建议 形象塑造 借鉴：汤INN看房通道 汤INN看房通道细节 汤INN样板间展示 汤INN样板间的情景体验 建立统一的标示系统 户型门牌 装修标准 阳台温馨提示 台阶处温馨提示 请勿拍照 请勿使用 交楼标准 非交楼标准 传播渠道整合策略1：本地引导，全国立势 传播渠道整合策略2：线上高调造势，线下精准渗透 Twitter优势 主动出击：屏蔽季节影响，主动向外延拓展 渠道拓展：多渠道宣传 定向突破：精准行销，费用控制 持续推广：充足持续的推广力度 短信群发 锁定东三省各大城市的中心商圈写字楼，面向财富人群定向投放。 多媒体类电梯广告，内容更为丰富，建议将播放项目宣传片片花，增强对受众的感染力。 计划登陆北京秋季房展会。旨在借助北京的政治高度，高调亮相，同时利用媒体