云浮华侨新城前期定位报告.pptVIP

【测算前提】成本假定：相关成本价格主要参照甲方提供数据，部分参照市场标准 * 相关成本费用 价格/费率 面积 （平方米） 备注 成本价格 楼面地价 737元/平方米 149,338 按容积率7.0计算 主体建安成本 住宅 1,800元/平方米 117,098 毛坯交房，未扣除40000平方米还迁面积 公寓 1,800元/平方米 15,840 毛坯交房 裙楼商业 1,800元/平方米 15,000 未扣除700平方米还迁面积，商业配套车位150个 地下车位 2,300元/平方米 42,668 按车位39平方米/个计算共1,094个（其中住宅和公寓944个） 配套（幼儿园） 2,300元/平方米 1,400 财务 贷款利率 6.65 % 自有资金比例 35% 市场通行数据 税费 营业税及附加 5.5% 土地增值税 增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 企业所得税 25% * 【成本构成】项目成本构成中建安成本占最大部分，其次为经营费用 土地补偿金 拆迁补偿费 建安成本 间接费成本 经营费用（包括租售费用、财务费用、营业税等） 合计成本 6,000 5,000 36,764 7,668 7,966 63,398 * 【收益构成】收益主要由住宅贡献，其次为车位和商业销售 销售收益（万元） 租赁收益（万元） 合计 住宅 公寓 商业 车位 商业 车位 49,077 11,017 11,931 13,989 1,582 0 87,596 * 【现金流量分析】2013年资金压力最大时总投入需近3亿元，但在年底出售物业后，现金压力逐渐缓解 年底可出售公寓，回笼部分资金 主力回现年份 销售剩余住宅和销售车位 * 【敏感性分析】收益率对住宅销售单价的变动比较敏感，对建安成本变动不敏感，项目总体经济指标稳健，价格抗性较高 建安成本变动 住宅单价变动 收益率变动 收益率变动 汇报结束 ! 现在是沟通时间 Thank you! 感谢贵司在顾问服务工作中给予的信任与协助！ * * * * * * * * 『品质·尊享』 空中餐厅 Sky Balling 乘着旋转楼梯拾级而上，到达商业顶层的半开放式空中餐厅。在就餐的同时，饱览城市风景，营造尊贵感受，造就整个项目的高端形象 案例： 『曼谷莲花酒店的斯洛可餐厅』 简介： 全球最高的露天餐厅，游客在微风徐徐的空中，远眺璀璨曼谷，饱览整个曼谷的景色 借鉴点： 利用酒店的地标型建筑，营造独一无二的至尊享受，通过空中餐厅的首创性打造项目的特色和高档次 【商业亮点】商业顶层设置空中餐厅，极大提升城市化形象 * 【商业氛围】商业顶层打造多功能观景平台，市民可以一览南山河美景、欣赏烟火表演等 * 观景平台 为市民提供一个多功能的景观平台，可以俯瞰城市，南山河风景尽收眼底，烟火表演增添几分城市繁华和节日的喜庆，营造浓厚的商业气氛 【商业氛围】商业与住宅交通流线相对独立，不影响住宅居住品质，出入口两侧可延伸商业街，营造仪式感，增加商业面积 在主出入口设置带有楼盘LOGO的高贵迎宾石，营造专属和奢华感 通过入口道路两侧的商业延展营造仪式感，同时增加商业可排布面积 * 出入口商业延伸氛围 用弧形增加商业面积 * 【商业氛围】大型广告牌能强烈吸引客流，项目裙楼层数较多，适合打造，将为商业带来强烈广告效应和租金收益 外立面广告是商业引导客流的重要因素，建议按照消费者习惯打造出对过往行人和车辆能产生吸引力的大型户外广告 【商业氛围】商业街铺两端各设置一对观光电梯，提升高楼层的商业氛围，同时形成项目另一个景观聚焦点 * 观光梯 观光梯 【商业氛围】在项目西北角新建一座桥梁，能大大提升项目的商业价值和交通状况 * 翠丰桥 新建桥带来的好处： 解决目前中专桥交通拥堵的现象，改变区域交通形象 形成河两岸的交通环线，大大提升项目交通和商业的可达性 新建桥注意的问题： 由于投入资金量大，在操作前一定要计算好投入的资金量和投入的时间 兴建桥梁对城市形象有一定好处，可与政府协商优惠政策和补贴，且要在决策前落实 桥梁的形式、设计通行量等设计细节需与项目结合考虑，保证有益于项目的销售和商业价值提升 中专桥 振华桥 【车库】结合小区园林和景观打造阳光车库，体现节能和增加趣味性 车库有自然采光和通风，真正将景观、园林与车库有机联系起来，增加小区趣味性 * 案例：深圳万科金域华府——通过打造阳光车库，强化客户感知 在地下车库各处设计连通地面的漏窗或花台，采纳阳光，设计成“阳光车库”，打破以往地下车库沉闷、灰暗、局促的印象 * 【车库】车位销售状况较好，可尽量增加比例，建议建两层车库，比例约为1：0.8 政府设计标准比例1：1，现在售项目车位比基本在1：0.8至1:1之间 从控制建安成本角度考虑，建议建两层车库即可，预计小区总户数约为1150户