铜陵市金口岭片区改造整体定位和发展策略最终.ppt

改造经济评价——改造后物业收入测算 销售收入测算前提 住宅参考市场上较高售价水平，7000元/平方米； 假设商品房住宅的销售总面积为X万平米，商业面积为Y万平米； 回迁安置房为4.6万平米； 由于商业属于长期持有，所以暂时不计算它的销售收入; 未计自然增长。 指标 面积（万M2） 销售收入（万元） 商品房住宅 X 7000X 回迁安置房 4.6 / 测算的其他基本指标 项目 指标说明 价格（万元） 总建面(㎡) 总建面= 4.6+X+Y / 总售价(万元) 商品房住宅面积为X，住宅参考售价为7000元/平方米，按销售率100%计算 7000X 单位建造成本 按小高层建造标准计算（元/平米） 2200 总建筑成本（万元） 2200*（4.6+X+Y） 10120+2200*（X+Y） 管理费（万元） =总建筑成本×3％ 66 *（4.6+X+Y） 不可预见费（万元） =总建筑成本×3％ 66 *（4.6+X+Y） 销售费用（万元） =总售价× 2% 44*（4.6+X+Y） 利息（万元） 建筑成本利息=（总建筑成本+管理费+不可预计费）×5.85% 136*（4.6+X+Y） 销售税费（万元） =总售价×税费率（税费率：营业税、城建税、印花税共计5.25％） 367.5X 开发商利润 取盈亏平衡时方法：利润率为0来计算 0 资料来源：铜陵市建安工程造价标准、世联模型 项目的静态经济测算过程 总售价=总建筑成本+总费用 容积率R=3时 计算 利润水平 企业的 按照盈亏平衡 总费用 总建筑成本 总售价 % 0 10120+2200*（X+Y） = 1435.2+679.5X+312Y = = = 7000X 假设商品房住宅的销售总面积为X万平米，商业面积为Y万平米； 容积率R=4时 X=7.2，Y=3.2 X=9.1，Y=6.3 通过对项目的静态经济测算，项目在处于盈亏平衡的时候： 当容积率R=3的时候，商品住宅面积要达到7.2万平米，商业面积要达到3.2万平米，才能实现项目的盈亏平衡； 同样，当容积率R=4的时候，商品住宅面积要达到9.1万平米，商业面积要达到6.3万平米才能实现。 规划构思的原则：1、规划应体现定位思想，即“开放、时尚、活力”；2、规划应在风险控制前提下，保证高价值物业最大化 首先，我们需要确定规划的原则，因为原则是规划构思的基础 原则 1 —— 规划应体现定位思想，即“开放、时尚、活力” 原则 2 —— 规划应在风险控制前提下，保证高价值物业最大化 加油站 商务公寓、酒店规划示意及释意 商务公寓、酒店规划示意 商务公寓、酒店规划考虑的因素： 昭示性和交通通达性：对昭示性和交通通达性的要求最高 消化容积率：要能够消化更多的容积率 市场实现性：在规划体量时需考虑市场实现程度 规划释意： 昭示性和交通通达性：西北角为淮河路和金山路交汇处，昭示性和交通通达性最优 消化容积率：部分东西向排布，不占用地块面宽，并能消化更多的容积率 市场实现性：体量控制为1栋，建面预估为2-3万㎡ 利润最大化：此位置商业价值高，因此下部设置裙楼，最大化商业的价值 规划示意 公寓、酒店 裙楼 本项目街区规划示意：在项目北边沿干道排布6个大小不一的3层block街区，共计约3万商业体量 商业规划示意 最大化利用沿街价值：沿三条干道旁排布6个大小不等的block街区 在项目西北三角地块处开挖负一层，最大化利用人民西路价值 本项目商业规划释意： 项目西北角开挖-1层 打造临干道开放街区：在项目北边规划打造相互连通的开放式街区； 适宜体量：商业体量预计为3万（不包括地下一层的面积） 3层 3层 3层 3层 3层 3层 广场 动线和交通组织：人流从各个方向进入项目形成环路，并在人流交汇最多的三个节点上设置广场；车流主要在淮河路及金山路上 人流动线 车流动线 金 山 路 淮河路 人流：开发式街区保证了人流的最大进入性，同时在人流交汇的三个节点上设置小广场，以最大化吸引和聚集人流 车流：主要在淮河路和金山路通行，项目内道路最好不通车 实现了人流的充分共享以及人车流的有效分离 广场 行人 行车 人车分流能够带来交通组织的便利和人行、人居环境的舒适，保证人性空间的整体性 人车分流方案能够同时彻底地解决交通拥堵问题、停车难问题和人车混杂造成交通安全情况不好的问题，使整个城市形成人性化的交通空间和生活空间。 人车分流的思路在我国一些住宅小区中已经实行的较为普遍，主要是出于安全、环境和秩序的考虑； 人车分流体系 充分利用地块高差组织立体交通系统，使“人车分流”成为本项目最大的亮点与推动力 人车分流不但解决了交通问题，而且节约了用地，成为解决城市规划与城市建设的典范。 目前，世界上“人车分流”最成功的案例是巴黎拉德方斯600*70