安徽福门黛溪湾项目营销策略及一期推案报告_225p_空中豪宅_叠拼别墅_水岸湾区_销售策划.ppt

宅因人而存 人因宅而立 ;人宅相扶 感通天地;营销策略及一期推案报告;营销定位;一件好的商品，应该配上一个好的故事。因为只有这样，她才能从万千 同类产品中脱颖而出……;在向客户兜售商品的故事之前，我们需要“首先掌握事实，做好营销定 位，然后才能随心所欲地创造故事”。;; 用战略眼光审视项目价值 ;城市规划可以预期，其楼市也会相应有所提升。至于涨幅大小与时间早晚，须视城市规划实施的速度与相关社会配套发展所决定。新的规划与定位，将直接影响与决定区域楼市的发展前景。黄山一路贯通的规划建设，黛溪河景观带的综合整治，在可预见的未来，我们项目所在区域的房地产市场也将面临前所未有的大好机遇。;以“山南地区”为参照：在2009年以前，该区域平均房价在4000元/平米左右；在该区域城市规划出台后的近两年内，该区域平均房价上升到5000元/平米左右，在全国楼市极度疲软的形势下，该区域房价平均涨幅1000元/平米、25%左右；更有甚者——星河上城的均价竟高达6100元/平米，涨幅高达50%左右。;综上，黄山一路的贯通与黛溪河综合整治，将为我们项目带来不可估量的市场利好机遇。;基于我们项目独树一帜的卖点优势;几大卖点优势，构成了独一无二的“养生”、“休憩”优势，赋予业主的是—— 优越之上的养心、养生生活。;基于购房者对生命价值的认识与提升;综上认识，都有助于我们对本案在营销推案及市场传播中的选择和控制。; 发掘与提升项目品牌价值 ;客观来说，从本案产品规划与设计来看，已经具有了相当高的水准，相应的市场竞争力无须多言。但是，从市场对产品的需求来看，我们项目缺少“短进深、大开间、舒适型”的小户型产品，小高层的中间户仍然是邹平人不太喜欢的“南北不通透户型”……由此我们认为，单靠本案已有的产品优势，能否在未来三年中持续制胜市场，这点我们需要慎重审视；同时，对于邹平县未来中高端市场的消费及投资需求增长所带来的多元化与区域化，我们又是否有充分准备？;边界理论的意义在于寻求边界上、下限之间的平衡点。这个平衡点就是实物的个性，即区别于他物的唯一性。;平衡点 ;以三年后的视角来权衡利弊，其实，我们还有很多方面都需要提升与重新构建，如：放大推广“水”价值优势，提升以“水”为主的项目品质感，将实景体验式销售进行到底，全面开展营销联动…… 一切的一切，都是为了： 给购房者一个不可抗拒的理由！; ;区域陌生感问题是一个客观事实，并且是短期内很难解决的事实。如果，我们计划用现有的核心优势去弱化区域陌生感这块短板，从短期内来看 效果是有限的；而最为重要的是：我们可能失去部分利益，相对而言。 如何解决区域陌生感问题，当是本案目前的首要任务。;》 短板效应——核心优势——平衡点。 地产界的心理平衡点：当某方面劣势被客户紧盯不放时，说明我们的优势还不够明显或足以让客户忽略它；解决本案区域陌生感问题的实质是：客户消费的心理平衡问题。;找出N个可以撬动客户心理的平衡点，即：能引起客户兴奋的、激动的、感到物超所值的优势、产品或服务的“点”，成为解决区域陌生感问题的关键。;这里有一个消费者价值认知的问题…;懂得欣赏的人——知道如何区分江诗丹顿与劳斯丹顿的差别；更知道——LV专卖店永远是在百货公司的一楼，而POLO专卖店只能在二三楼寻找位置。这，涉及本案切入市场的姿态问题——没有足够的姿态，难以区分本案的市场分量。因为，谈高端物业，从根本上讲，是“做人的功课”。;我们项目的最大平衡点就是——;对于本案的目标客户，我们不必过于理性的从职业、收入、年龄上去认知他们，试着感性一些，或许会另有所获。与人沟通的前提，首先得掌握沟通的资本。因为，不在一个量级的沟通，很容易造成“成本的浪费”。;就本案而言，做人的功课必须先要了解人的消费心理—— 我们知道，项目价值的社会认知性、认同性，决定着项目销售价格策略的制定！众所周知，“便宜”是消费者衡量产商品性价比的最佳考量心理。当他购买的产商品的价格低于他所认知的价值的时候，他会毫不犹豫的加快从心动到手动的进程！;? 同一产品，市场不同，人们愿意支付的价格是不同的； 相反，市场相同，产品不同，其价格也是不同的。;综上，在项目现有条件的基础上，清楚准确的梳理、提升产品价值——差异化——当是本案的关键点所在！;首先，我们对项目优势进行整合…;战略途径： 以“水”资源为基础框架，打造强势M.A.S复合资源优势。简单来说，针对本案的核心资源全面优化与重构。 实施途径： 优势与增值产品——200万平米天然水景、室内SPA泳馆、以水为主的园区景观，叠拼别墅级空中豪宅，星级会所、管家式服务，休闲、服务类商业等，已经提炼过的“十大独创”等。;》 将实景体验式销售进行到底！提升项目的认知率。;借鉴：台湾32Villa;普拉纳啤酒屋;? 关于星级会所与SPA—— 二十