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渝沪两种房产税模式初步比较 一、引言 2011年重庆1亿元房产税仅占其2900亿元地方财政收 入的0.04%,与其820亿元土地出让金收入相比数额很低。 同样，2011年上海地方财政收入3429. 8亿、土地出让收入 为1510亿，新增房产税3亿。虽然从现状来看房产税占整 体的财政收入的比重还比较低，但是考虑到房产税可以抑制 投资性需求、完善税制结构、促进合理使用土地的功能，沪 渝两地开征房产税的试点意义重大。 二、渝沪模式的同一性 2.1保有环节征税 沪渝两地房产税细则表明，房产税的征收主体都是最终 持有房产的所有者。通过开征房产税增加持有房产所有者的 持有成本，从而到达抑制市场过度的投资性需求的目的。为 了解房产税开征后，房产所有者所增加的持有成本进行。现 以上海市为例，上海细则的差异的背后还有需要可以解读的 地方，以下就对细则做些简要的解读。 从试点范围来看，上海市的征税区域为上海市全行政区 域相比于重庆市的九个区范围要更大。从上海和重庆不同的 区域经济发展特点来看，两者都有明显的合理性。重庆市主 城九区与周围郊县发展差距较大，若在全市范围内推开房产 税，其开征的难度较大，且不利于公平，因此重庆先在主城 九区进行试点后再推向全市，显然更合理。上海各区域发展 较为平均，在全行政区内推行新的房产税的条件是比较成熟 的。更大范围内的试征收房产税标准的划分是以2010年全 年新建商品房均价22261元/平方米的两倍即约45000元/平 方米为标准，作为税率划分的分界点。小于45000元/平方 米，税率为0.4%；大于45000元/平方米，税率为0. 6%o那 么一个外地人在上海购入一套单价30000元面积100平方米 的房子。每年应缴纳的税额=30000X100X0. 4%=12000元， 这12000就将作为房产的持有成本。 2. 2针对个人收税 中国的税收体系中，主要以法人为主体，从来没有过对 个人进行征税的传统，而沪渝的房产税的开征是首次针对个 人进行缴税，具有里程碑的意义。根据国外的实践表明经济 发展水平越低的国家中间接税和所得税比例较高，财产税比 例很低，经济发展水平越高的国家中间接税和所得税的比率 下降，财产比例上升。未来中国经济发展水平必然上点也有 利于房产税的全国更大方位内推广。 房屋均价确定标准不同：上海是以上一年度官方统计机 构公布的住宅均价为准，重庆以官方统计机构公布前两个年 度主城新建商品住房建筑面积成交均价的算术平均为房屋 均价标准。对比来看之下，上海的均价价格取自上一年的均 价，更能体现这一年房地产的市场表现。重庆的以两年的的 成交均价作为标准显得更为稳定，避免由于市场过渡的波动 从而导致房产估值变化，也有利税收的稳定。 对于存量住房的态度不同，上海市对于升，税收构成也 会进行相应的调整。针对个人房产征收房产税可以缩小贫富 差距，才能进行社会财富二次分配，从而达到社会公平的目 的。沪渝两地的房产税从本质来看主要是针对高收入阶层进 行征收的税种。 2. 3税率比较温和 从沪渝的两地的房产税条例中规定中都可以知道沪渝 两地的税率都比较温和，重庆为0.5%, 1.0%, 1.2%三个档次, 而上海为0.4%和0.6%两个档次，这样的税率相对来说都比 较低。对于真正的居住者来说，是可以承受的一个比率。因 此重庆和上海两地房产税为下一步逐步推广全国性的房产 稅积累经验。 三、渝沪模式的差异性 2011年1月27日，重庆和上海同时推出了各自区域内 的房产管理细则。我们通过下表可以详细了解出沪渝两地房 产税实施细则的区别。 存量住宅采取一律不征的方式，而重庆市采用的对于独 栋住宅进行征收。在细则中独栋住宅的定义是：在国有土地 上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成 套住宅。我们可以简单理解为别墅。对于别墅住宅进行征税, 对征收富人税收，有利公平原则。相比之下，上海不对独栋 住宅进行征收房产稅的规定，可能是考虑到开征时机的问 题。将来对存量开征是房产稅可以预见的前景。 对于新购普通房征收管理办法不同，上海的规定需征收 房产税的新建房屋如下：本市家庭新购的第二套及以上住房 （包括新房和二手房）；非本市家庭中新购住房（不论是否 第一套）。重庆是规定的征收房屋范围如下：本市家庭独栋 商品住宅（无论存量还是增量）；新购的高档住房（指价格 比主城新房成交价高2倍）非本市家庭（同时无户籍、无 企业、无工作）的第二套住房。从对外地购房者的不同规定 来看，上海针对所有的外地购房者征收房产税，重庆是外地 购房者的第二套住宅需要缴纳房产稅。虽然两地都重视打击 投机性购房者的行为，显然上海市的打击力度更大，更坚决。 免征面积的不同，上海市按“人均面积”算，人均60 平方米（含）为起征点。重庆市按‘户面积”算，一个家庭 只能