中原_广州大石飞龙世界项目地块前期策划报告_91p_2012年_高端别墅_开发策略.pptVIP

面积 户型 市场情况 分析 建议 50-70㎡ 一房、两房 成交量接近新增供应量，消化率约81% 总价低，投资客最多，分布在发展成熟的板块 ★ 70-90㎡ 两房 成交量远大于新增供应量，呈供不应求状态 总价较低，首置客为主，市场需求大， ★★★★ 90-120㎡ 三房 成交量和新增供应量最大，消化率接近87% 市场主流产品，适合首置和改善，需求大 ★★★★★ 120-140㎡ 三房 轻微供过于求，消化率约70% 升级版三房户型，适合改善型，销售较好 ★★★ 140-160㎡ 四房 严重供过于求，消化率不足35% 市场严重饱和，销售困难 ★ 160-180㎡ 四房、五房 新增供应少，消化率达到80% 市场稀缺产品，需求量有增长趋势 ★★★★★ 180㎡以上 五房、六房 中度供过于求，消化率仅40% 市场饱和，销售缓慢 ★ 产品类型建议 建议主力户型为90-120方三房，其次是70-90方两房和160-180方四、五房 √ √ √ √ 社区配套价值 形象贡献者 利润贡献者 回笼资金手段 商业 两房 三房 情景 产品角色 产品类型建议 产品角色：三房是主要利润的贡献者，情景洋房是项目的形象贡献者 通过商业自身造血提升内部产品价值 供不应求，市场热销，帮助回笼资金 市场主流，需求量大，贡献主要利润 高端产品，作为项目形象的代表，提升档次和增加溢价 产品分布建议 地块边界区域受周边环境影响，价值较低，地块内部的价值更高 木材厂 加油站 加工厂 加工厂 加工厂 山丘 国道 石材 木材堆放区 家禽屠宰场 木材厂 飞龙地块 生猪屠宰场 陵园 垃圾处理厂 飘峰岗 山峰 地块西面、北面、南面周边环境差，景观资源少，价值最低。 地块东面有高差，视野相对开阔，但受旁边地块影响，存在不确定性。 地块内部山体环绕，受外围环境干扰少，价值最高。 产品分布建议 建议地块四周布置中小面积两房三房，地块内部布置中大面积产品，商业沿市政路和马路分布 黄色：适宜布置面积较小的两房单位和三房单位。 粉色：适宜布置中等面积的三房单位。 蓝色：适宜布置中大面积的三房单位和情景洋房。 商业：建议布置在南面临马路区域和沿市政路分布 建筑风格建议 建筑风格：古典而现代的ART DECO风格 华南板块、市桥板块、桥南板块项目以欧式风情最受客户喜欢，如锦绣香江、星河湾、海伦堡等欧式建筑，富有异域风情，且外立面选材质感有档次，客户感觉舒适有身份。 异域风情 豪华 高贵 有身份 装饰艺术派、装饰艺术风格、摩登风格等，诞生于20世纪20年代 介于新古典主义和现代主义之间，既摩登时尚又不至于太过激进，是古典对称和现代简约的综合 园林风格建议 现代派台地园林 番禺市场各楼盘的园林风格，以欧式园林、山水园林和花园式园林为主，除锦绣香江等楼盘园林环境较为突出外，其余基本无特别之处。 为您 我做到 项目一部 营销专案组 2012年3月 周边区域客户以刚需及改善型客户为主，刚需大部分为新广州人及婚龄新人，改善型则为本区域原居民；由于本板块交通便利，生活配套等完善，亦吸引一部分广州的首次置业客户； * 广州客户——因市中心楼价高企、城市居住密度高、居住环境欠佳，大量外流至番禺，寻求环境好、性价比高的物业，多数选择华南板块和亚运板块 番禺客户——番禺内部的客户流动也开始逐渐发生一定的变化，华南板块客户因教育配套的缺失流入市桥和桥南板块，市桥改善型客户流入桥南板块，亚运板块少量中高端客户需求良好的生活配套流入市桥板块。 * 项目区位条件 地块位于番禺西面，广州南站-番禺新城中心的边缘地带 地块 地块 项目交通条件 大交通非常便利，10分钟到南站，30分钟到达广州市区 地块 汉溪大道 金山大道 番禺大道 新光快速 市广路 兴南大道 105国道 从项目地块驾车经过105国道市广路和南站大道10分钟直达南站出发大厅，驾车经市广路钟村20分钟直达番禺市桥中心，30分钟到体育中心 项目交通条件 小交通条件一般，到番禺中心较方便，到市区需要换乘 飘峰岗站 会江站 汉溪长隆站 大石站 3km 4km 3km 飘峰公交站有近10条公交线路，连接广州市客运总站、番禺市桥汽车客运站、广州火车南站总站等。 可乘坐多条公交线路接驳地铁大石站、会江站和汉溪长隆站，步行+公车需时约15-20分钟 项目商业配套 地块远离区域商业中心，缺乏必要的生活配套设施 大石镇中心 市桥商业中心 万博中心 地块 天和百货 金石娱乐城 富丽城 项目基本生活配套如肉菜市场、大型冷鲜类超市极度缺乏，需要乘坐公交车或者开车去到大石及周边中型楼盘的配套市场、超市和农贸市场购买。 项目市政配套 地块周边无优质的教育资源 距离本案3-4公里范围内有礼村小学、大石镇中心小学、番禺大石小学、富丽小学等，周边教育资源相对薄弱。 项目市政配套 地块周