香榭丽都项目策略总纲及执行报告.ppt

香榭丽都项目策略总纲及执行报告;回顾：前三次报告中已达成的共识;目录;品牌目标;全年完成销售255套，月均36套，合销售面积约44600平米，占项目总可售面积76%;目标沟通;目录;一环;区位：生活配套成熟且高品质，交通便捷;未来发展：汽配城东迁，国际BLOCK街区逐渐成型，区域周边形象进一步提升。;项目区位;*;*;在保留传统法式园林“中轴对称”景观的设计基础上，摒弃部分传统法式园林设计的生硬厚重感，更多的添加一些柔美软性元素如：木质凉亭、弯曲小径等； 在植物选用上，选用法式代表性植物，多考虑整体效果的渐变性和层次感，局部多选用藤蔓植物烘托其浪漫的氛围。;户型：豪华与舒适大户型设计;150㎡以上大面积豪华型占总套数75％，且绝大多数为拼合户型，销售存在一定难度;智能化一卡通实行 业主配送制;同御岭湾、祥云国际一起，本项目业主将享有中粮高端服务权益;引入商务服务内容 垃圾分类处理、低碳、环保 “一卡通”中粮产品配送 社区文化建设 社区公共秩序维护 管家式服务模式 “零干扰”服务模式;项目本体;目录;4月15日国务院发出通知，要求二套房贷首付比例不低于50%，利率1.1倍；三套以上可停贷。;市场走势：政策调控均为短期影响，无一例外的被成都楼市的快速发展抵销，长期市场看好;2011年将成为成都的豪宅年，市场放量预计达到300余万平米，将进一步激化对高端客户资源的争夺;客户分布：本项目所处的区域成都主要富人聚集地其中之一，区域内存在巨大购买潜力;客户流向：主城区土地稀缺以及南延线板块的崛起，高端客户被迫外溢;分类;板块特点：板块内由于历史原因，丽府的出现将成为该片区高端住宅类项目的重要衡量标准;1;小结;目录;;区域内项目月成交量整体保持平稳，2010年下半年成交量及均价均有所降低;誉峰项目月成交走势图;（项目）;*;西南区域： 1、置信丽府 2、交大归谷 3、蓝光1881 南延线区域： 4、誉峰 5、中海城南一号 ;置信·丽府（140㎡）;本项目B户型（169㎡）;本项目C户型（201㎡）;项目名;资源 置信丽府：自身小区景观资源 公馆1881：自身小区景观资源 誉峰：项目自建公园 归谷：自身小区景观资源 城???一号：自身小区景观资源 ;综合对比：与竞争对手相比，在户型产品，自身配套上无竞争优势,本项目在城市资源及所处地段上有明显优势;小结;目录;区域客户特征;老城南区域内存在大量的2000年左右开发的老富人小区，随着产品的落后必然滋生出大量高端改善需求；并且对于近年来在城南崛起的新富阶层也迫切需要在本片区立足;通过客户访谈和市场调研，我们将本区域的高端客户分为以下四类：;地段纯粹环境+物管服务；重面子、 舒适性;地段=区域纯粹环境=质量；追求身份，注重朋友圈层;追求身份,地位；享受/滋味/生活细节，喜爱成都文化;地段环境+服务；爱面子，注重家庭以及生活的全面品质;社交需求、改善需求并行;目录;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;目录;住宅核心策略：海量蓄客、集中开盘、全线推货、快速去化;推盘策略;一批次开盘销售150套，成功实现销售金额3.6亿元，二批次开盘前去化剩余37套。;推盘策略;一号楼;推售形态;销售目标分解;营销执行攻略;第一阶段：品牌形象树立 （2月17日-4月1日）;*;*;*;*;*;到位时间：已设计完成，1月到位 物料内容：文件袋、礼品袋、资料袋、名片、便签、纸杯等 设计要求：线条简洁，突出符号化的项目LOGO 数量：视各阶段实际客户量确定;*;区域价值展板——传递项目区域价值;到位时间：2011年2月17日前;*;*;*;*;*;*;现场体验;接待及接待点设置要求：在满足常规销售中心区域设置的基础上，淡化商业气氛，强化客户的细节体验和对项目本体文化的灌输，奢侈品展示区、法式面包现场烘焙间，洽谈区做法式咖啡馆布置,在一种相对舒缓的环境中聊体验。 包装建议：温馨的软饰包装（鲜花、大气柔软的沙发）、咖啡浓香、法式背景音乐、投影墙上黑白法国老电影。 ;*;*;*;现场服务：接待流程定员定岗，每个节点二对一服务,体现超五星级客户待遇;*;*;事件型活动之“美丽俏佳人”香榭丽都现场版;特色圈层活动;法式风情主题月活动：“庭院生活之旅”;客户答谢活动：回馈客户、挖掘客户;*;我们期待着，11年和中粮携手打造享誉成都的都市精品高尚住宅！;拼合户型销售相关问题探讨;;销售引导要点;宣传展示要点;关于诉讼风险;合拼户型销售的核心问题： 现行银行信贷政策直接提高多次置业者的交易与持有成本，目前最难以解决的是首付和利率问题。 置业成本增加： 四成或五层首付直接提高客户置业门槛。 后续负担成本增加： 利息成本——200万以上客户对月供提升敏感 税收成本——物业税、个人土地增值税等后续支付成本 潜在成本—