房地产开发项目的投资与策划.ppt

* 市场细分结果的应用 寻找市场空缺，结合房地产发展水平和消费者需求层次进行具体房地产项目的定位。 针对不同产品不同的市场潜力，对房地产项目目标市场的定位。 产品不同 卖点不同 售点不同 市场潜力不同 不同群体 产品不同 卖点不同 售点不同 市场潜力不同 房地产投资的形式与利弊 房地产投资之利（针对直接投资而言） 自然寿命周期长 易于满足使用者不断变化的需要 相对较高的收益水平 能够得到税收方面的好处 易于获得金融机构的支持 能抵消通货膨胀的影响 提高投资者的资信等级 *  房地产投资之弊　（针对直接投资而言） 变现性差 投资数额巨大 投资回收周期较长 需要专门的知识和经验 直接参与房地产开发投资和置业投资 系统风险 通货膨胀风险 市场供求风险 周期风险 变现风险 利率风险 政策风险 政治风险 或然损失风险等 风险与房地产投资方向选择 个别风险 收益现金流风险 未来经营费用的风险 资本价值风险 比较风险 时间风险 持有期风险 房地产风险 * 风险对房地产投资方向选择的影响 投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定其合理的投资收益水平。 就是使其尽可能归避、控制或转移风险。 投资组合的益处 在相同的宏观经济环境变化下，不同投资项目的收益会有不同的反应。为达到一个最终和最理想的长远投资策略，把适当的投资项目组合起来，在一个固定的预期收益率下使风险最低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化。 投资组合理论图示 A项目风险 B项目风险 组合后风险 * * 内容框架 宏观调控政策下的房地产开发 房地产开发项目的投资与策划 房地产开发项目的可行性论证与科学决策 定量化方法在房地产经营管理中的应用 房地产开发建设过程中的几个问题 房地产经纪的国内外比较 如何进行房地产投资的资金融通 物业管理的规定与评价 * * 上游： 土地－－政府和企业的土地收益 资金－－银行收益 下游： 规划设计； 施工、监理；材料供应； 配套－－绿化、 商业、交通…… 市场推广、销售； 物业管理 房地产价值链 目标客户 政府 资本 竞争对手 需求的特点 －接收的价格 －地理位置 －户型 －面积 －装修绿化等 消费心理 －购买考虑因素 －购买动机 构成特点 －年龄 －婚姻及家庭成员 －职业特点 －教育程度 －家庭收入 －是否拥有轿车 土地使用权获得 规划限制 市政资源的利用 项目数量及地理位置分布 楼宇特点 客户定位 价格 资金的使用成本 资金的使用时间 我们的产品和营销 设计 －规划/面积/景观 服务 －交通装修环境 价格 －房价物业管理费 产品的市场定位及推广 ? 市场研究的作用 把握投资机会与方向 －直接投资或间接投资？ 准确市场预测与定位，为制定决策提供支持 －投资应转换成什么样的产品？ －什么样的产品才能制胜？ －确定服务对象、规模、档次、售价 帮助设计经营和推广计划 －做什么样的广告和推广活动？ －销售手段应该怎样？ 提高市场运做的效果 －是否积累品牌效应？ 什么是市场研究？ * 什么是市场研究？ 是客户（市场）与企业间的纽带，是企业理性决策的前提！ 市场研究的过程－－专业流程 明确和定义市场问题 确定研究目的 设计研究方案 设计、收集、整理并分析 将信息及结果传递给市场工作人员 战略部门 市场部门 房地产公司需要 什么样的市场研究？ 准备进入市场 概念和产品开发 产品上市 分析市场状况 －宏观因素分析 －市场状况分析 －相关因素分析 确定目标市场与客户 确定并了解竞争对手 开发产品概念 价格 产品定位 预测与评估 监测品牌表现 监测市场营销效果 监测竞争对手反应 监测顾客满意度 确定今后的改进方向 不同阶段的市场研究 改变投资方向与产品改革 国家和地方的经济形势 城市发展与建设：交通、人口、设施、政策 某一地域的分析：人口就业、家庭、子女就学等 准备进入市场前的市场分析  物业方面信息：供求、空置、市场交易等 土地方面信息：出让、转让等 竞争项目信息：用途面积等