房地产开发项目的全过程管理.ppt

（4）进度控制的基本原理 动态控制原理 信息反馈原理 弹性原理 网络计划原理 系统 思想 目标 管理 动态 控制 P D C A P D C A 执行！ 项目 目标 * （5）进度控制的方法 常用的方法：横道图（甘特图）比较法 横轴表示时间，纵轴表示活动(项目)，线条表示在各个期间上计划和实际的完成情况。 它直观地表明任务计划在什么时候进行，及实际进展与计划要求的对比。 下面举两个图例说明： * * * 2、进度控制的主要措施 （1）设计及设计前准备阶段主要控制措施 A、组织措施：专人负责；抓主要工作环节；组织好会议。 B、管理措施：编制进度计划，理清工作关系，加强协调配合，找出关键工作。 C、经济措施：资金需求计划，明确付款数量及时间，严格履行合同，设计单位要接受总工办或设计部的进度控制，总工办或设计部应严格按设计合同控制设计工作的进度，加强对设计图纸及说明的审核。 * 2、进度控制的主要措施 （2）建设项目施工阶段进度控制 A、组织措施：组建一个精干的项目部，划分每个项目人员的工作职责和权限。 B、经济措施：工程款拨付执行合同约定；按合同约定进行奖励和处罚；实行资金支出预测，做好资金需求计划。 C、技术措施：技术是项目的重要生产要素。做好对施工图纸的评审和会审工作；做好技术交底工作（具体、有针对性和操作性）；做好施工预检，形成习惯，监理到位。 * 3、施工进度影响因素分析 （1）影响因素： 设计变更与设计图纸；资金；施工现场条件；勘察资料（地勘报告）；设计施工采用的技术合理性；勘察设计单位、监理单位、施工总承包、以及专业分包队伍的选定；施工现场水电供应；材料设备供应及相关专业协调；各专业工序交接；社会环境；突发事件影响。 （2）因素分析： 找出影响进度的直接因素； 再向下分析出影响进度的重要因素； 最后分析确定影响进度的决定因素。 * 七、营销策略 房地产营销是房地产开发企业以企业经营方针，目标为指导，通过对企业内外部经营环境，资源的分析，找出机会点，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到市场占有，促进和引导房地产开发企业不断发展的经济行为。 从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在房地产企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。 * 由于房地产具有投资价值大，不可移动性及区位性等特点，其销售难度比一般商品要大得多。为了成功而有效地把房地产产品销售出去，必须根据营销目标及营销市场的特点，采取一系列营销策略。通常包括以下五种： 1、产品策略 2、价格策略 3、渠道策略 4、促销策略 5、战略组合 * 1、房地产营销产品策略 房地产产品可以分为三个层次： （1）核心产品。它是购买者实际上要购买的主要服务，购房者的家庭感、安全感、成就感。 （2）有形产品。构成房地产产品的品牌，特点，式样，质量等。 （3）延伸产品。附加在有形产品上的各种各样的服务，如物业管理。 房地产营销产品策略的四个方面： （1）房地产品牌营销 （2）房地产产品的特色营销 （3）消费者居住环境的打造 （4）房地产产品文化营销 * 2、房地产营销价格策略 掌握房地产产品的定价方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里让我们共同探讨房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。 （1）房地产定价方法： A：市场比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。 * B：成本法 C：收益法 D：剩余法 无论哪种定价方法，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。 具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。 * （2）