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小组成员：xxx 汇报人：XXX 德国房地产政策 请输入您的章节大标题 目录 Contents 德国国情及房地产市场状况 德国房地产市场平稳的原因 对我国的经验借鉴及启示 德国国情及房地产市场状况 1 Part 德国国情及房地产市场状况 德国是欧洲人口最多的国家，截至2006年底，德国总人口为8245 万人（其中750万为外籍人） 国土面积357020平方公里，略小于我国云南省的土地面积（39万平方公里） 德国的人口密度为每平方公里230人，是欧洲人口最稠密的国家之一 在“二战”后和两德统一后，德国曾是全球房荒最严重的国家之一。发展到今天，德国住房供应充裕、政策法律完善、房地产市场稳定，房价合理，房价收入比偏低，保持了长期稳定的房价。 据统计，30多年来，德国平均房价仅上涨了60%，而平均每年涨幅不过是2%，如果扣除物价上涨因素，德国房价实际上是在缩水。德国房地产在全球“独善其身” 德国房地产市场平稳的原因 2 Part 德国房地产市场平稳的原因 直接原因 德国房价为何能长期保持稳定呢？最直接的原因是，德国住房供求均衡。 德国目前大约有3800万户家庭，住房总数约4000万套，完全满足每个家庭一套住房。现有的人均居住面积达41平方米。同时，根据德国政府的土地规划，近年来德国每年新增住房在25万套到30万套左右，这完全能够满足居民的新增购房需求。而德国人口出生率在西方国家中最低，德国人口已连续多年负增长，按照现在的人口负增长速度，预计在未来的40年里，德国人口将减少到7千万人或是更低。 德国房地产市场平稳的原因 直接原因 当然，住房供求均衡甚至供大于求，并不等于房价必定下跌而不会上扬。如中国的国有土地使用权出让市场，房地产开发商竞拍土地之后，囤积而不开发，人为制造土地供应短缺，推高房价。 德国的房价完全取决于市场供求关系，政府并不直接对房地产市场进行干涉（甚至不直接向市场提供住房），但是通过出台一系列法律和政策以确保房地产有序发展，既实现了“居者有其屋”，又让炒房者没有机会可乘。 德国房地产市场平稳的原因 1 5 4 2 3 实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式 长期稳定的房贷利率周期 以居住为导向的住房制度设计 规范发达的租赁市场 合理稳定的住房投资回报率，严厉遏制投机性需求和开发商暴利行为 其他原因 德国房地产市场平稳的原因 以居住为导向的住房制度设计 德国长期实行以居住导向的住房制度设计，并以法律形式保障。 德国政府始终把房地产业看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部门，没有过多地强调其“支柱产业”的地位。德国的《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》分别为社会保障住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场的规范和私有住房提供了法律框架，被称为德国住房政策的“四大支柱”。 房地产政策 货币政策 房贷政策 “先存后贷”合同储蓄模式 房贷固定利率机制 货币政策首要目标是控通胀，物价长期平稳。 德国联邦银行长期实行稳健的货币政策，通货膨胀水平长期维持在较低水平，CPI基本控制在2%以内。 德国房地产市场平稳的原因 德国房地产市场平稳的原因 VS “先存后贷”合同储蓄模式 房贷固定利率机制 德国居民要得到住房储蓄银行的购房贷款，必须在该银行存足相应款项，一般是存款额达到储蓄合同金额的50％以后，住房储蓄银行才把合同金额付给储户。 存贷利率固定不变。存贷款利率分别是3％和5％，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，抵押贷款固定利率期限平均为11年半。购房者不会受到国家宏观调控政策特别是货币政策变动的影响，也不受通货膨胀等利率变动的影响。。 德国房地产市场平稳的原因 规范发达的租赁市场 德国政府大力推动廉价住房建设，同时支持建设福利性公共住房建设，政府根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴，确保每个家庭有足够的租房支付能力，86%的德国人可以享受不同额度的租房补贴。 保护承租者的租赁市场，《租房法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20％，否则房东就构成违法行为，房客可以向法庭起诉；如果超过50％，就构成犯罪。住房拥有率较低，租房比例较高，德国的住房拥有率平均一直在40%多，有一半多的家庭均通过租房解决住房问题。 德国房地产市场平稳的原因 德国住房市场具有较为稳定的投资回报率，长期稳定在4%-5%之间。德国先后出台了多项严厉遏制住房投资投机性需求和开发商获取暴利行为的政策。在住房交易中，若未满10年出售，需缴纳25%的资本利得税。如果开发商制定的房价超过合理房价的20％，购房者就可以向法庭起诉。如果超过50％，就定性为“获取暴