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PAGE / NUMPAGES 景谷宾馆项目前期市调报告.doc 景谷宾馆项目前期市调报告 昆明妙行投资咨询有限公司 二零零六年十二月 目 录 第一部分：市场调研概述 第一节：市场调研序言……………………………………………………………………3 第二节：市场调研的目的………………………………………………………………3－4 第三节：市场调研的方法…………………………………………………………………4 第二部分：景谷经济宏观环境 第一节：景谷概况…………………………………………………………………………5 第二节：景谷经济概况……………………………………………………………………5 第三节：景谷城市规划及发展方向………………………………………………………6 第四节：本部分小节………………………………………………………………………6 第三部分：景谷房地产概况及发展趋势 第一节：市场概况…………………………………………………………………………7 第二节：主要区域及板块及发展趋势…………………………………………………7－8 第四部分：项目周边环境及地块分析 第一节：区域人口现状及发展分析………………………………………………………9 第二节：区域周边环境及地块分析…………………………………………………10－12 第五部分：目标消费者调研 第一节：住宅消费者调研……………………………………………………………13－15 第二节：商业地产消费者调研………………………………………………………15－17 第六部分：市场调研结论及建议 第一节：市场调研结论………………………………………………………………17－19 第二节：项目规划、定位建议………………………………………………………19－21 结束语：…………………………………………………………………………………21 附：竞争楼盘个案分析…………………………………………………………………21 第一部分：市场调研概述 第一节：市场调研序言 景谷宾馆项目市场调研小组于11月月25日——12月2日对景谷县城主要区域进行抽样式的问卷调研，对景谷城区大小宾馆、主要在售项目、竞争对手作调研，同时与消费者、及在售楼盘销售人员进行房地产市场全方面沟通，并与景谷·百汇城项目组人员交流了对景谷宾馆项目的看法。 景谷宾馆项目规划已初定方案，即将步入开发阶段，此次市调只是对具体的商住规划比例，户型设计建议、比例微调及对小区景观进行建议。目前主要工作侧重于该项目上市后的市场营销方面，而本项目区域位置特殊性且在当地体量较大，如何规避风险，确保项目成功开发，我们必须面对如下课题： 一、景谷城市宏观环境； 二、景谷城市规划； 三、景谷房地产市场现状及发展趋势（住宅、商业）； 四、景谷商业网点规划； 五、市场主要在售项目调研（住宅、商业）； 六、竞争对手及市场潜在供应量分析； 七、项目区域环境及地块调研； 八、主要目标消费者调研； 九、宾馆调研（宾馆效益，入住客源、入住时间周期）； 本市场调研报告旨在围绕但不限于上述问题展开，通过对数据、资料的整理、分析，得出市场调研重要结论，从而提出对项目发展有建设性的建议。 第二节：市场调研目的 本次对景谷城区进行房地产市场专项调研，最终目的是在充分搜集、了解景谷房地产市场有关数据的基础上，从动态角度分析景谷房地产市场现状及发展趋势，从而论定项目在本区域的发展及潜在机会，为项目进行市场定位、产品力提升提供有效支持，并为项目制定合理的产品力提升和营销策略。 为此，组成了专业调研小组对景谷城区进行细致而深入的市场调研工作，通过对相关调研数据及资料的收集整理，进行了多次深度讨论与专业分析，最终形成本报告，力求对景谷的房地产市场做到深刻、精确的认识，为项目开发运作提供有效的建议。 第三节：市场调研方法 一、资料搜集 通过文献资料及网络搜集有关景谷宏观经济、城市规划及房地产市场发展状况等有关资料。 二、实地走访调研 主要针对在售项目、潜在竞争楼盘、区域环境及景谷城区大小宾馆进行调查，通过市场调研小组人员走访获取第一手市场资料。针对被调研对象或被调研楼盘，市场调研小组事先设定好问题，以消费者或购房者身份获取所需资料。 采用访谈形式，对景谷城区居民，项目地块目标人群的消费心态、生活习惯等方面进行双向沟通、交流，提纯出对项目的深度认识和理解，为确定项目目标消费群及营销策略与方向提供可参考依据。 第二部分：景谷城市宏观环境 第一节：景谷概况 景谷傣族彝族自治县位于云南省思茅市中西部，地跨北回归线，素有“林海明珠、茶祖之源、芒果之乡”的美誉。全县以山区半山区为主，属亚热带山原季风气候，拥有得天独厚得森林、热区、能源、矿藏等自然优势资源。 景谷历史悠久，民族文