方正富邦创融成阿工业园区基础设施项目二期安置房尽调报告 (评审会).docVIP

方正富邦创融·成阿工业园区基础设施项目二期安置房债权 收益权专项资产管理计划尽职调查报告 （报告完成日期：2013年8月） 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 第一部分 报告概述 1 （一）项目概况 1 （二）方正富邦创融专项资产管理计划概述 1 第二部分 专项资产管理计划基本内容 2 （一）专项资产管理计划当事人 2 （二）专项资产管理计划基本内容 3 第三部分 交易对手分析 4 （一）交易对手基本情况 4 （二）交易对手财务状况 5 （三）交易对手信用状况 9 第四部分 标的项目分析 10 （一）标的项目概况 10 （二）标的项目现状 12 （二）标的项目财务测算 12 第五部分 担保措施分析 16 （一）抵押资产分析 16 （二）保证担保分析 17 第六部分 项目还款来源分析 20 （一） 安置房项目回购款 20 （二） 成阿发展经营收入 22 第七部分 方案实施与过程控制 23 （一）项目具体实施步骤 23 （二）关键环节控制 24 （三）项目实施工程中的法律文件签署 24 （四）项目实施的不确定因素及提请注意事项 24 （五）营销方案和相关销售安排 24 第八部分 风险揭示及控制 24 （一）信用风险及对策 24 （二）市场风险及对策 25 （三）操作风险及其应对 25 （四）政策风险及其应对 25 （五）其他风险及应对 25 第九部分 结论 26 （一）项目综合评价及建议 26 （二）实施建议及拟任专项资产管理经理 26 报告正文 PAGE 11 第一部分 报告概述 （一）项目概况 成阿工业集中发展区是成都市人民政府与阿坝州人民政府出资共建的综合性产业园区。园区位于成都市金堂县淮口、高板、白果三镇交接地，规划面积11.4平方公里，规划结构为“一心（园区中心）、两点（南北两个产业园区的配套服务点）、四园区（广东汶川工业园、江西小金产业园、综合产业发展园、综合配套园）”。园区开发建设过程中需进行征地拆迁，总面积为6,893.89亩。为解决项目范围内的拆迁安置问题，园区已在综合配套区启动成都-阿坝工业集中发展区拆迁安置房一期成阿?巴德小镇项目的建设。已解决1418户拆迁群众的安置问题，随着项目推进，尚余3700拆迁户急待安置。因此，园区拟定按照总体规划，在综合配套区启动成阿工业园区安置房二期工程。 2012年【】月【】日，成阿发展实业有限公司与金堂县人民政府就成阿工业园区基础设施二期安置房工程项目签订《委托代建协议》，约定项目总投资为188,755万元，总建设用地约314.15亩，其中规划净用地为259.02亩，约合172,676.95平方米。项目拟建成11层高层住宅（底层沿街商业）、6层多层住宅和公共配套设施，总建面约482,670.55平方米，金堂县人民政府将按照《委托代建协议》约定时点金额支付回购价款。成阿发展与金堂县政府于201【】年【】月【】日签订《债权债务确认协议》，协议明确成阿发展享有金堂县人民政府3.15亿元合法债权。金堂县政府出具《债务确认函》，明确该债权为成阿发展合法享有，且同意成啊发展将该笔之安全予以转让。 （二）方正富邦创融专项资产管理计划概述 我部拟设立“方正富邦创融?成阿工业园区基础设施项目二期安置房债权收益权专项资产管理计划”（以下简称“阿坝二期安置房专项资管计划”），该专项资管计划预计转让的应收债权收益权规模3.15亿元，期限为24个月，转让债权收益权所募得的资金用于阿坝工业园区基础设施项目二期安置房后续开发建设。 该专项管理计划的基本要素如下： 1、专项资产管理规模：2.5亿元。 2、专项资产管理期限：24个月。 3、专项资产管理计划到期后，由成阿发展对转让的标的债权收益权进行回购以实现该专项资产管理计划的退出。 4、融资总成本：约13%。 5、为确保成阿发展到期履行回购义务，本专项资产管理计划设置以下担保措施： 土地抵押担保： 成阿发展实业有限公司将其合法持有的两宗国有商住用地土地使用权抵押给我司。 保证担保： 成都花园水城城乡建设投资有限责任公司为成阿发展到期回购义务提供连带保证责任。 6、专项资产管理计划到期前设置资金归集计划。 第二部分 专项资产管理计划基本内容 （一）专项资产管理计划当事人 1、计划份额持有者 本专项资产管理计划的份额持有人为符合《基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法》规定的合格投资者。 2、计划管理人 方正富邦创融创融资产管理有限责任公司（以下简称“方正富邦创融创融公司”），是一家符合《证券投资基金管理