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Ｂ地块委托规划设计任务书 城市列传营销顾问 200７年2月8日 宗地解码 地块状况 B地块位于BLOCK街区规划的东北部，北接固镇路、西临利辛路、南沿凤台路，东依城市主干道荣事达大道。 地型呈规则的四方状，四面沿已成型或建设中街道，具备商业孕育的可能性。 周边大量分布居住社区，以中低档住宅为主。消费群体庞大，单位消费力量薄弱。 城市往北发展的交通要塞，合肥北郊入城的汇聚点，前景优秀。 东： 　　紧邻荣事达大道，沿街被乔木类带状绿化带阻隔，无法形成汇聚的人气，整体状况“见 车流不见人流”，由于对面道路尚未完成，故还没有与元一名城形成针锋相对态势。 地块在东边沿线，停车泊客最为便利点为荣事达大道与凤台路交叉口辐射区域。 随着高架开通，荣事达大道将拓宽为双向6车道，加之两边人行路及绿化带，整体道路宽度将达到60米（现在整体宽度45米） 南： 　　紧邻已经全线畅通的凤台路，地块在此沿线形成自然高差，西高东低，北高南低，具有明显的起伏感，临近与荣事达交汇处地势最为平缓，在临近利辛路处沿线成一定弧度。 　　对面为东煌公寓，依地势而建，沿街线形商业惨淡。 西： 紧邻尚未通畅的利辛路，利辛路沿线为地块的最高点，同时是规划中的景观大道。 对面为已建成的丁香苑。 北： 紧邻尚未通畅的固镇路，地块在此沿线形成自然高差。 对面为破旧厂房，现状破败，形象差。 地势西高东低，具有明显的起伏感。 南侧地块同时感受北高南低的地势。 城市中难得的自然坡地资源 住宅价值用地划分原则： 环境、景观条件最优； 地块通达条件好； 地形条件最优化； 可供物业开发潜力大。 充分利用土地价值，遵循价值最大利用原则。 沿荣事达大道、凤台路区域为商业价值一类二类价值区域，同时是住宅价值三类四类价值区域，充分挖掘土地价值，将商业放在这个区域，提升项目的利润。 利辛路区域是住宅一类价值区域，商业三类价值区域，此区域同时又是利辛路景观大道沿线，与住宅的主入口结合，设置与景观大道相称的供老人孩子休闲娱乐的广场，将极大的提升项目的形象和档次。 固镇路沿线区域为商业三类价值区域，同时又是住宅三类价值区域，那么这个区域到底是做住宅还是商业？ 商业和住宅分组团，独立区隔，对于住宅和商业的完整性及档次的提升，都有相当的好处。固镇路做商业与否，关系到住宅与商业是否自成体系 固镇路如果做商业，则正常以线形小商业为主，业态以杂货，文具，洗衣等为主，档次较低。 做为整体开发，每块土地都要为上城国际的发展做一定的让步 固镇路沿线不全部做商业,在靠近荣事达大道附近做部分商业 定位方向 1、提高利润，加大商业体量，但规模要适中 2、破坏线形商业，寻求新的发展 3、充分利用现有信息 4、不要复杂建筑，不与竞争对手拼豪华 5、样板打造新颖、简单、建设周期要短 6、充分利用土地价值合理布局 7、适度让步、形成聚气的场所感 8、商住分离，以适当的形式连接。 开发模型设定 B地块 占地：100.27亩 土地成本：7783万元（按77.62万/亩） 假设把土地分为两块，一块做住宅，一块做商业,商业与住宅用地独立运做,自成体系 启动区只包含商业,住宅先不运做 静态经济分析 假设： 商业总量：20000平方米 商业成本：1500元/平方米 商业总成本：3000万元 商业销售额：6500元/平方米（平均）*20000=1.3亿 假设 总体容积率：1.3 总建筑面积：86905平方米 其中 商业：20000平方米 住宅：66905平方米 住宅成本：1650元/平方米（不包含地价，全部为11层）*66905平方米=1.1亿 销售价格：3200元/平方米 住宅收入：3200元/平方米*66905平方米=2.14亿 住宅利润：（3200-1650）*66905平方米=1.037亿 总投入：地价+商业成本+住宅成本=2.1783亿 总销售额：商业+住宅=3.44亿 总利润：1.26亿 假设住宅容积率：1.8(在此用地基础上容积率尽可能做到2) 住宅用地面积：66905平方米/1.8/666.7=55.75亩 商业用地面积：100.27-55.75=44.51亩*666.7=29680平方米 商业容积率：20000/29680=0.674 假设商业部分建筑密度：30% 商业基底面积：8904平方米 商业平均层数：20000/8904=2.24层 商业层数分布比例估算为3:4:3 29680