公司不动产市场分析实务说明.ppt

* 未來不動產供需與價格動向 不動產?住宅 不同類型之供需與價格動向 總體經濟、兩岸關係與人口對價格影響 匯率、貨幣流通、利率對價格之影響 多樣化的市場區隔對價格之影響 幾個討論 * 不動產?住宅 不同類型之供需與價格動向 南崁附近住宅漲價 台茂購物中心跌價 工業廠房漲價 為什麼? 台北市辦公大樓租金將持續走跌，但價格呢?而湯城走向呢? 台北市與台北縣平均住宅價格變動誰大誰小? 供需外一章---學區、嬰兒看病免費與垃圾袋 中南部50坪住宅200萬，你的呢? * 總體經濟與人口對價格之影響 住宅 租或買 所得分配方式與居住效用的兩難 家戶所得與房價 PITI是什麼 2020年的台灣 2300萬人口或是1800萬? 遊牧民族的住宅觀 你出社會換了幾個工作? 戶籍謄本中的幽靈 人都到哪裡了 商用不動產的現金流與價格評估 1980-2000 加州不動產的觀察 1980-90破產的銀行 衰敗的國防工業 一落千丈的不動產 1990-2000 RTC 電影特效與矽谷 另一個故事：南韓 97年金融風暴後 * 匯率、貨幣流通、利率對價格之影響 匯率 驚人但是你看不見 1995年500萬房子現值420萬，以美元計價你跌多少? 匯率參考 1:25和1:34 USD 500/25=20萬 420/34=12.35萬 (跌價38.235%) NTD (500-420)/500=16% 2003年買1億辦公室 每年收租金400萬 2006年賣1億，國外投資人賺什麼 美元計價再想想 匯率參考 1:34和1:30 零利率的東京與台北 你不知道的一群人 * 多樣化的市場區隔對價格之影響 青江菜四兄弟，同菜不同命 二林菜園、三重果菜市場、大潤發吉園圃與太平洋百貨超市 經濟學的小圖形 供需決定價格 完全競爭市場的理論與現實 時間、風險、與機會成本 CMO Collateralized Mortgage Obligation的決定 * 不動產投資信託流程圖 主 管 機 關 信用評等機構 信託監察人 不動產、 不動產相 關權利 會計師 專業估價者 承銷商 律師 其他主 管機關 核准投 資標的 不動產 相關有 價證券 受託機構 (信託業) 投資人 投資人 建築開發業 營造業 不動產管理機構 建築經理業 不動產租賃業 上市(櫃)買賣 受益人會議 1.申請募集或 私募受益證券 2.主管機關核 准或申報生效 4.發行受益證券 3.收取價款 委任管理不動產 5.基金投資 運用及收取 投資收益 7.信用評等 8.召集受益人會議、 執行受益人會議決議 及代為訴訟 證券市場 6.分配受益證券之利益、孳息或其他收益予各受益人 * 不動產資產信託流程圖 主 管 機 關 信用增強或評等機構 信託監察人 會計師 專業估價者 承銷商 律師 受託機構 (信託業) 投資人 投資人 不動產管理機構 上市(櫃)買賣 受益人會議 1.申請募集或 私募受益證券 2.主管機關核 准或申報生效 6.發行受益證券 5.收取價款 8.委任管理不動產 3.訂定契約 及不動產信 託移轉 4.信用增強 或信用評等 11.召集受益人會議、 執行受益人會議決議 及代為訴訟 證券市場 10.分配受益證券之利益、孳息或其他收益予各受益人 委託人 (不動產業主) 7.給付出售受 益證券價款 9.收取不動產收益 * 亞洲國家REIT發展概況 韓國 新加坡 香港 澳洲 日本 法令通過 2001.07 1999 目前規模 3個公開募集 1個私募 3個公開募集A-REIT, CMT, Fortune 40 6個公開募集 金額 約10億美金 290億美金 43億美金 誘因 法令建立建立稅費誘因及放寬上市條件 政府刻意降低財閥影響轉由機構法人持有 供需雙方互有需求，使投資標的充足，交易熱絡 * 不良債權處理大綱 公司簡介 資產管理公司之影響 不良債權標售流程與評價 公私部門不動產鑑價 QA 未來不動產供需與價格動向 現場討論 * 公司簡介 * 公司簡介 Lone Star Fund 目的：Private Equity Fund尋求any high yield opportunities 專精領域：金融機構收購與NPL收購及收益性不動產投資 績效：股東年收益在20%以上 亞洲區的重點市場：日本、韓國、大陸、台灣 在台灣收購約1000億之不良債權 市佔率35% Hudson Advis