商圈商业市场调研资料.ppt

区域商业现状 – 租金水平 展丰万家3500㎡ 鑫隆百货130㎡ 仟惠百货120㎡ 富丽达百货300㎡ 民乐路，首层： 80-120/㎡（10-40 ㎡小铺） 60-80 /㎡（50-120 ㎡铺位） 乐园路，首层： 40-60/㎡ 项目位置 竞争对手位置 小区出口 楼盘位置 ＃ 第七部分　项目扩大经营的可行性分析 -从顾客需求分析 – 市场占有率及顾客对商场的要求 从人人购物广场目前在商圈的市场占有率来看，我们认为商场5分钟商圈内市场占有率已经接近 40 %, 5-10分钟商圈的市场占有率在25-28%，这样的市场占有率已经达到很多知名大型连锁超市的市场占有率； 从顾客问卷调查结果看，在同乐片区，89%的顾客首选超市是人人购物，新布村首选人人购物的顾客比例超过60%，吓坑浪背区域首选人人购物的顾客也有32%，乐园路片区首选人人购物的有35%； 在不选择人人购物的这部分顾客中，对于不去人人购物的原因，除了同乐片区（人人购物周边）外，其他区域的顾客不去的原因首先都是 “距离远、不方便”；同乐片区不常去人人购物的顾客虽然有40%的顾客选择了“需要更高档次的商品”，还有10%不常去的顾客选择了“档次环境不好”，但考虑到同乐片区不常去人人购物的顾客比例极低（占总顾客的13%），所以我们认为同乐片区中只有约5%的顾客希望增加更高档次的商品，约2%的顾客希望提高商场环境档次；新布村顾客约16%希望增加高档次商品，约2%的顾客希望提高环境档次； 吓坑浪背区域和乐园路片区大部分不去人人购物的顾客（分别占89%和75%），不去的原因都是因为“距离远，不方便； 结论：a 不常去人人购物的顾客，主要原因都是嫌距离远，不方便，选择提高商场环境和提高商品档次的的比例并不高； b 从目前10分钟以内的市场占有率来看，比例已经相当高，我们认为市场占有率进一步提高的难度较大； -从顾客的需求分析 – 顾客对业态的需求 从顾客希望增加的业态来看，同乐片区20%的受访者希望增加 儿童用品，其次是餐饮、电影院、美容，大约占15%左右； 其他几个片区虽然不同业态排位各不相同，但总体上餐饮、儿童用品和电影院、KTV是顾客主要希望增加的商业业态； 从受访者最喜欢的娱乐活动来看：选择夜宵的受访者最多，其次是KTV和电影院； 片区内顾客的消费层次较低，基本上是大众化的消费，价格定位绝大多数是中低端； 结论：片区内的顾客有小孩的家庭较多，同乐片区内两口之家带小孩的家庭和有小孩老人一起住的家庭，总的比例接近70%，对儿童用品的需求很大； 片区内顾客的总体年龄偏低，顾客喜欢参加娱乐类的活动，顾客首选的娱乐方式主要是夜宵和餐饮； 我们认为，片区内顾客对以下商业业态有需求：“儿童用品、儿童娱乐”，“大众化的餐饮、夜宵”，“娱乐类的影院、KTV”； 从商家需求来分析 从儿童用品来看，由于商圈内儿童较多，现有的儿童用品的经营状况也较为理想，经过初步走访，部分商家也有在同乐片区内继续开分店的计划； 餐饮行业：从对部分餐饮企业的经营现状来分析，具有一定规模和知名度的商家经营状况较好，但这类商家数量较少；考虑到同乐商圈属于封闭型商圈，市场容量有限，大型餐饮很难再增加；而较为大众化的中小型餐饮，有增加的可能； 从娱乐类项目的来看，由于片区内市场容量有限，现有的娱乐项目数量不多，且档次较低，虽然符合顾客消费档次，但经营状况一般，由于商圈内总体消费力不大，商家继续开分店的可能性不大； 结论：从商家的经营状况来分析，对于经营状况良好的商业业态，商家才有可能继续开发分店或扩大经营； 我们认为儿童用品、儿童娱乐类商家，价格定位大众化的餐饮商家，有兴趣及意向在同乐片区开发新的分店； 从投资收益分析 – 投资预算 土建投资：按照1500元/㎡计算，如果扩大一层（3000㎡）投资预计为450万，扩大两层（6000㎡）为900万； 内部装修投资：按照1400元㎡计算，扩大一层的的投资约为420万，扩大两层的的投资为840万； 设备投资：中央空调及手扶电梯等投资：约220-340万； 其他投资： a 招商费用（人员工资、奖励等） 预计 33-45万 b 其他费用 （公关费、餐费、交通费等） 预计 20-30万 预计总投资：加建一层，总投入预计 1143万；