商圈解析与门店选址.pptVIP

多因素分析法 第一步：图上作业，找出商店设置的可行店址。 第二步：确定各影响因素的权重，对各备选店评分，并计算总分。 第三步：进一步相关分析，包括地址条件与新开店相符程度；销售前景分析；竞争地位分析；与周围其他类型商店的相容能力分析。 （二）效益评估法 　新店营业潜力 假设新开超级市场的商圈有三个层次，第一层次主要商圈内的居民户数为2 000户，第二层次即次要商圈内的居民户数为4 000户，第三层次边际商圈内的居民户数为6 000户。若平均每户居民每月去商店购买食品和日用品为500元，则： 　　　　主要商圈居民支出总额：500×2 000＝100（万元） 次要商圈居民支出总额: 500×4 000＝200（万元） 边际商圈居民支出总额: 500×6 000＝300（万元） 　　 　　据调查分析，新开超级市场的市场占有率在主要商圈为30%，在次要商圈为10%，在边际商圈为5%，则： 　　　　主要商圈购买力为：100×30 % ＝30（万元） 次要商圈购买力为: 200×10 % ＝20（万元） 边际商圈购买力为: 300× 5 % ＝15（万元） 　　该新店营业潜力可估计为：30＋20＋15＝65（万元） 　开店投资与经营费用测算 　损益平衡点分析 损益平衡点销售额＝ 固定费用 毛利率－变动利率 1. 开店前期投资预估 2. 开店后经营费用预估 八、选址分析报告 商店选址分析报告的内容： 　新店周围地理位置特征表述（附图说明）； 　被选店址周围商业环境和竞争店情况； 　新店址周围居民及流动人口消费结构、消费层次； 　新店开业后预计能辐射的范围； 　新店的营业面积和商品结构； 　新店的市场定位和经营特色； 　新店址经营效益预估； 　新店未来前景分析。 案例分析：A便利店的选址决策 A连锁便利店的经营特点: 商品种类及商品结构:二千种左右，基本上为从超市中挑选出的顾客购买频率高的日常生活用品，包括肉、蛋、奶、菜、粮、油、调料、休闲食品、饮料、小吃、肉制品等十几大类; 便利店定位为生鲜肉加强型便利店，便利店生鲜肉销售额要占到总销售额的30-50%。 服务功能:营业时间为十四小时，即早晨7:00至晚21:00，每家便利分店全年无休假日，以满足顾客随时所需。 经营方式:开架、自助式购物，POS机处统一结款。 经营规模:卖场面积在80-200平方米之间，单体规模小。 备选店有5家，均靠近居民区 1、商圈内固定人口的特性 来店顾客距离的分布范围 顾客年龄分布图 经济收入分布情况 流动人群与固定人群的比例 2、商圈内的竞争程度 店2所处的社区内有一家超市，其余4家所处社区内均无超市，但各有1家普通便利店 3、待选店铺的位置条件 店1：两条路的交叉位置 店2：上班路经处 店3：下班路经处 店4：5路公交车站 店5：居民区门口 4、店铺面积 店1：270平米 店2：150平米 店3： 60平米 店4：200平米 店5：120平米 案例分析：根据以上资料分别评价5家备选店的条件，并初步判断你的选址结果 Company name Shanghai Business School 上海商学院 3.2　商圈分析 商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。 商圈构成： 核心商圈：约包括55%～70%的顾客 次级商圈：约包括15%～25%的顾客 边缘商圈：约包括5%的顾客 一、商圈构成及影响因素 商圈形态 —商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。　　　 —住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。　　　 —文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。　　　 —办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。　　　 —混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。　　 影响商圈形成的因素： § 商店规模 § 经营商品的种类 § 商店经营水平及信誉 § 促销策略 § 家庭与人口因素 § 竞争对手的位置 § 交通状况 ●雷利法则——零售引力法则 内容：在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城镇商店对