《第二章市场比较法》.pptVIP

第二章 市场比较法 1.?? 市场比较法基本原理(Direct Value Comparison) 又叫买卖实例法（Market Data Approach） 理论依据是替代原理，即房地产价格的形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。 谈到比较：前提是具有价格一致性，此外还要有差异，差异又是由于影响价格的诸因素有所差异引起的。如：交易情况、交易时间（日期）、区域因素、个别因素等。 市场比较法：实际上就是从影响房地产价格的因素入手，分析比较评估对象和交易案例的有关影响因素的相同性和差异性，对交易案例的价格作相应的增减修正，从而得出待估房地产的价格。 因而，利用市场比较法估价要解决两个问题： 1）找出影响价格的因素 2）如何将待估房地产与比较房地产之间的价格差异定量化，并对比较房地产价格进行修正得到待估房地产客观合理价格。 类似房地产：是指其所在的地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的房地产。 比较房地产（可比房地产）：是指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易案例的房地产。 比准价格：通过分析“比较房地产”与“待估房地产”之间的价格差异，将比较房地产价格作相应增减修正后得到的价格。 标准房地产：是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干房地产。 交易情况修正：是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。 区域因素：是指房地产在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对房地产价格水平产生的影响的因素。 个别因素：是指房地产的个别特性对其价格的影响因素。 2、市场比较法中的有关概念 地价指数：指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对某一基准日期地价水相对百分比的指数。 区域分析：指分析判定待估房地产所处区域的类型、特性，以及这些特性对待估房地产价格所产生的影响等。 同一供需圈：指与待估房地产能形成替代关系，对待估房地产价格产生显著影响的其他房地产所在的区域。 相邻区域：针对房地产而言，相邻区域指待估房地产所处的、以某一特定用途为主的一定范围区域；针对区域而言，相邻区域指紧邻区域周围的其他区域。 类似区域：指与待估房地产所隶属的相邻区域类似的、同一供应圈的其他区域。 比较法适用的对象：是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、商品住宅、写字楼等，而对于很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以用比较法进行估价。 （1）要有与待估房地产具有相关性和替代性的、足够数量的比较案例 在同一供应圈内存在着较多的类似房地产的交易。如在一些房地产市场尚发育不够的地区，就很难采用。 在国外不动产发达的国家如德国，一般至少要求选择10个可比较的交易案例，我国在利用市场比较法计算时，要求至少三个比较房地产。 （2）比较法估价中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况（包括区位状况、权益状况、实物状况等）的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠其广博的知识和丰富的经验才能作出。 （3）比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中的有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期。 3.市场比较法适用条件 4 市场比较法的计算公式 4.1基本公式 式中： P：待估房地产评估价格； ：可比交易实例价格； A：交易情况修正系数； B：交易日期修正系数； C：标准化修正系数； D：区域因素修正系数； E：个别因素修正系数 由基本公式计算时，又分为直接比较法和间接比较法两 类。 4.1.1直接比较法计算公式 直接比较法就是将可比交易实例与待估对象直接比较，其计算公式为： 4.1.2间接比较法计算公式 间接比较法，就是首先设定一宗标准房地产，然后将可比交易实例价格 修正为标准状态价格，再修正为待估对象状态下的价格，其简单的示意 图为下图： 其计算公式为： 可比实例价格 标准房地产价格 待估对象价格 标准化 修正C A、B、 D、E修正 4.1.3扩展公式 如果容积率因素、土地使用年期单独修正，则计算公式为： 在这里有一点需要说明的是，事实上，组成区域因素或个别因素中 的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。 容积率修正系数×土地年期修正系数 5、评估过程 收集交易实例 整理和选择可比实例 分析与调整 综合计算比准价格 建立价格比较修正的基础 交易情况的修正 交易日期的修正 房地产状况修正 建立价格比较修正的基础 利用修正公式计算 市场比较法立足于“比较