东莞中信商业广场提报教案资料.ppt

? ②和而不同的业态构成 ? [产权式商铺，先招商后销售，中信是经营主体] -- 按照产权式商铺操作，产权与经营权分离（5年集中经营期），确保商街整体经营的可能 -- 中信成立商业经营部门，与代理公司一起负责招商，并负责后期的商铺整体经营管理 -- 先招商后销售，以带租约方式销售 ? [大店带小铺，强调二三层主力店带动] -- “零租/低租+保证金”主力店招商专案，定向招商，引入主力旗舰店，植入到二、三层商铺，形成商业引擎 ? [业态聚合，覆盖 + 差异] 定位在东城南·家庭邻里中心，在业态定位上不能太过细分，必须“需求集约型”的，改变过去底商散铺分割消费需求的惨淡经营局面，因此，在业态定位上，业态品类同构，经营方式差异 业态品类同构 + 经营方式差异 A地块 / KISS街 -- 体量相对较小，考虑与上盖酒店公寓一起，形成项目的“商业形象引擎”，业态精品化 -- 业态设置考虑两个方向，一是考虑为上盖酒店公寓作配套，设置娱乐运动休闲等；二是考虑作为区域家庭邻里中心的购买配套，设置服饰类、美容美体类等 {首层}运动休闲服饰类/美容美体类 {二层}动漫娱乐城 / 培训基地 / 运动休闲类 产品改良建议 A、底铺复式化，价值最大化 -- 首层临街底铺改成8.4*8米（67.2平米/间），同时内部设置楼梯，将2层上盖相同位置并入，形成复式铺 -- 销售时，可采取买一层送一层的概念，但通过单层销售溢价，达成利润 B、室内商业室外化 -- 南北底铺之间的走廊，设计成风情内街，体现KISS街的意念，例如引入雕塑喷水，绿化，情趣街灯，休闲座椅等 -- 风情内街两侧，可安排场铺，用于未来的经营，形成与街铺共通的场内氛围 一层场铺：8.4*7.2米（60.5平米/间） C、商场大堂的扶手电梯移走，形成完整 D、街面处的电梯与楼梯移走 ? 销售价格建议 临街复式商铺：35000元/平米、总价235万（买一层送一层概念）、带租约销售（3年/5%年返租） 一层场铺：12000元/平米、总价72万、带租约销售（3年/5%年返租） 二层场铺：7000元/平米、总价42万、带租约销售（8年/5%年返租）、收回完成成本即可 B地块 / 食神道 集中化的餐饮，同时通过二层的餐饮空白业态，形成引擎 {首层}品牌餐饮店 / 茶艺咖啡店等 {二层}统一管理自选式大餐饮 --类似上海的“大食代”，各品牌餐饮入场，各自经营，但由“大食代”统一收银管理，客户根据自己的需要，购买充值卡后，自行选择消费 --该业态东莞空缺，且超市形态餐饮，选择丰富，家庭氛围浓厚 {三层}东莞本土化的中型餐饮酒店，必须涵盖早餐功能 ? 产品改良建议 形成贯通的商场大堂，方便人流互动，提供便利，并两层挑空 A、室内商业室外化 -- 南北底铺均缩减进深，退出面积，设计成风情内街，采取类似A地块的做法，例如引入雕塑喷水，绿化，情趣街灯，休闲座椅等 B、总价控制形成两类产品 -- 南向街铺/品牌大铺：17.2*8.4米（145平米/间），销售上带租约销售 -- 北 -北向街铺/MINI小铺：考虑到北向街铺较为闭塞，建议从总价上去控制，因此，一个开间拆分为两间商铺，形成MINI铺4.2*8米（34平米/间），不带租约销售 C、二层右半边铺位，招商统一管理的自选式大餐饮，形成场铺8.4*8.4米（70平米） D、二层左半边铺位，局部从一层便挑空，形成环形商业长廊，形成独立商铺12*8.4米（100平米/间） E、三层楼顶平台，建议在建筑设计时即考虑荷载，设计成屋顶运动公园，设置游泳池、篮球场、慢跑道等，增加商业吸引力，同时可以作为公寓的配套 ? 销售价格建议 一层南向品牌大铺：22000元/平米，总价300万，带租约销售（3年/5%年返租） 一层北向MINI小铺：20000元/平米，总价68万，不带租约销售 二层独立商铺：12000元/平米，总价120万，不带租约销售 二层场铺：7000元/平米，总价50万，带租约销售（5年/5%年返租） C地块 / 生活馆 {首层}创意家居馆 / 生活用品类 -- 可以考虑整体招租家居馆商家，也可考虑分散招租，统一管理经营 -- 临常泰路街铺，考虑作为超市外场，安排生活用品类 {二、三层}中型超市 ? 产品改良建议 A、超市主入口置中，形成双向人流，带动底铺 -- 取消原超市大堂处的扶梯，移至中部，两端仅留进入大堂，使超市的定向人流能均匀的流遍每个底铺 B、首层南向底铺，利用17.2米进深，改成隔断的两间铺 -- 临街底铺隔为8.4*8.4米（70平米/间），同时内部设置楼梯，将2层上盖相同位置并入，形成复式铺，提高单价，形成买一层送一层的概念 -- 面向内部