中北路项目项目前期定位报告.pptxVIP

地产服务 · 投资管理 · 资产及商业管理;2010年01月14日;本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。;报告提纲;一、项目概况;位置：武昌区徐东路37号 净用地面积：35958.90㎡ 容积率： 〈= 4.5 建筑密度：〈=30% 绿地率：30% 建筑面积：161815.1㎡ 其中，住宅97089㎡，公建64726㎡;;;二、方向研判;3、项目发展方向研判——研判基点;3、项目发展方向研判——三大方向;融入徐东-中北板块;;方向B：高端竞争思路;;方向C：超越竞争思路;;3、项目发展方向研判——三大方向比较;3、项目发展方向研判;以新的视野审视地块及区域价值 以前瞻眼光占领华侨城价值高地;时空巨变之1——品牌华侨城;;有华侨城的地方，必定豪宅云集;有华侨城的地方，必受豪客青睐;时空巨变之1——聚客华侨城;华侨城洲际大酒店;时空巨变之1——武汉华侨城;深圳华侨城;时空巨变之1;时空巨变之2武广铁路;时空巨变之3城市交通;中北路延长线快速直达武汉火车站 ;项目区域已经步入一个质的飞跃——融入华侨城板块将成为项目超越市场竞争的最优选择。;三、项目定位;独有的资源价值 豪宅气质与血统 国际化城市的综 合价值;;东湖华侨城·地标级天工住区;新武汉的国际奢华生活;新奢华主义——;新奢华主义——;5、物业类型定位;;打造武汉国际奢华生活新标杆;7、户型定位——大户公寓部分;注：酒店式公寓总体量约为30000 ㎡。;更高价位 ;类别;比较项目;9、商业部分定位——体量定位;9、商业部分定位——体量定位;9、商业部分定位——体量定位;人均消费性支出（元/人）： 11432.97元（2008年武汉平均值） 为了更确切的反映出人均消费性支出与可容纳商业体量之间的关系，我们需要把可能在商场之内发生的消费性支出额度分离出来：;9、商业部分定位——体量定位;本项目可容纳的商业体量 = 区域内总人口数量×区域人均消费性支出ⅰ/区域商业平效ⅱ- 现有区域内商业体量ⅲ;依照一般商业中心的划分标准，同时结合国内商业物业目前发展状况，将商业类型按照核心价值以及四个营销组合要素（选址/面积，行业组合，消???者沟通，购物娱乐倾向性）分为10种类型：;通过对本项目与所有商业中心类型进行选址条件的匹配性测试，快速缩小范围、找出本项目可能的类型：;类型;消费客户群;城市候客厅——地铁联体，国际时尚生活站;;9、商业部分定位——价格定位;9、项目案名建议;天玺 龙吟轩;项目定位结论;四、物业建议;1、规划设计目标;2、规划设计理念;+ Oct 融入华侨城;+ Lake 融入东湖;+ Classic 融入经典;+ City 融入城市;;4、建筑风格建议;4、建筑风格建议;5、园林建议;平台花园：亲近天空的绿意;地下车库设计采用局部镂空，增加采光通风，通过绿化加强地下停车库的采光、空间通透感，并增加景观特色导示。;;6、功能空间建议——大堂;精致、质感、舒适;;主要技巧：每两层电梯厅均有一个近30—40m2的露台，形成了可供两层业主共同使用的梯厅花园。一般是两层或者三层做一个。由于电梯厅露台为两层高度，故不计入容积率部分。;主要技巧：在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部分空间。业主既可以分隔开，作为自己的私人空间，也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间。;80m2两房变非常实用的宽四房 ;业内点评： “公园大地”在 “动静分区”分界线的过道段 偷出一个低于2.2米、宽0.6米的过道空间。既可以增加过道宽度以显示大宅的阔绰，也可以布置成中柜或书架，以增加储藏空间或生活情趣。在这个过道空间中，还设置了一排高窗，增加了过道的采光、通风 。;8、商业建议——地铁价值最大化;8、商业建议——打造城市中转站、会客厅;门窗型材：采用断热铝合金窗，不变形，不传音，保温、隔热、隔音效果最佳。 窗户玻璃:采用Low-E玻璃也称为遮阳型LOW-E玻璃，防止阳光直射引起视觉眩目，保证室内私密性及美学性，同时滤过紫外线，防止对家具、衣物的损害。 双功能保温隔热Low－E中空镀膜玻璃，中间填充导热系数极低的惰性气体。 外墙：石材加刚材料;垃圾投入垃圾投放口后，靠自身重力到达建筑物底部的垃圾排放阀，当垃圾积累到一定量或一定时间时，主机工作，垃圾水平主管网产生负压，垃圾排放阀打开，垃圾靠气流，经过主管网运达中央垃圾箱。 在建设成本上，应用中央垃圾管道收集系统每平方米要增加100元左右，但从维护成本来看，传统垃圾收集方式与中央垃圾管道收集系统相差无几。 ;室内排水领域新革命，空间自由设计，舒适健康 □ 排水问题在本层解决，只有排水立管通过集中管道井贯通各层。 □ 同