第四章房地产价格评估.pptVIP

第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述 本章学习目的： 1、了解房地产的概念、特点、分类。 2、阐明房地产价格评估的基本理论。 3、阐述房地产价格体系。 4、分析影响房地产价格的因素。 5、熟练运用收益法、市场法、成本法、剩余法进行房地产价格的评估。 6、阐述在建工程的特点和评估方法。 第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述 一、房地产的概念 （一）土地 按自然形态 分类 按用途 对房地产而言 ：生地：用于房地产开发的农地 熟地：对生地进行改造 毛地：要进行再开发改造的城区土地 （二）地产 土地及其相关的财产权利 第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述 （三）房地产 房屋及其附属物 承载房屋及其附属物的土地给予它们相应的各种财产权利 区别：附属物与建筑附着物 （四）不动产（民法角度） 二、房地产的特点 （一）不可移动性 使区位环境在房地产质量、功能及交易价格分析中格 外重要。 第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述 （二）耐用（耗）性 一般不可毁灭。 （三）异质性（差异性、个别性） 但不违背替代原则 （四）高价值性 （五）供给有限性 （六）投资与消费双重性 （七）房地产实体构成的二元性 由非劳动产品与劳动产品构成。 第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述 三、房地产的类型 （一）居住类房地产 普通住宅、高级公寓、别墅 （二）商业类 写字楼、酒店、商店、旅馆、展览中心等 （三）休闲类 体育馆、娱乐中心等 （四）公共事业类 科、教、文、卫、行政、交通邮政等 第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述 （五）工业类 厂房、仓库等 四、房地产的描述方法 （一）位置（坐落）、四至、形状 （二）面积 土地面积、使用面积、建筑面积、居住面积、营业面积 （三）建筑物层数与高度 （四）建筑物结构 （五）装修与附属设备 第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述 （六）建成年代、建筑质量、维护保养、采光、通风、隔音、隔热等 （七）建筑外观及平面格局 （八）利用现状及规划设计要求 （九）产权状况 第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述 第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述 五、房地产价格评估的理论基础 （一）地租理论 区位地租 居住竟租能力曲线 （二）土地价格理论 土地价格是地租的折现额，不是土地的购买价格。 土地价格受供求关系影响。 第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述 六、房地产价格的构成 （一）土地价格的构成 原始价值 公共投资与环境改良价值 私人投资改良价值 未来价值 （二）建筑物价格构成 （三）房地产价格构成 建筑物价格+土地价格；建筑物与土地组合相称 第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述 七、房地产价格种类 八、影响房地产价格的因素 九、房地产价格评估的原则 资产评估一般原则：工作原则、经济原则 合法原则： 产权合法 利用方式合法---目前、假定 交易和处分方式合法 第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述 十、房地产估价的程序 （一）明确估价基本事项 目的、对象、时点、期限 （二）拟定估价项目的工作方案 技术路线和方法；资料及其渠道；时间、人力及经 费；步骤和进度 （三）搜集估价所需资料 （四）实地查勘估价对象 第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述 （五）进行最佳利用分析 利用方式、时间、未来市场状况 （六）选定估价方法并进行估算 至少选用两种方法 （七）确定估价结果 （八）撰写估价报告 第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估 一、成本法理论 （一）成本法的基本原理 1、成本法（累积法、承包商法） 房地产价格=土地价格+改良物残余价值 =土地价格+（建筑物成本-折旧） 2、适于 折旧较少和建筑成本易于评估的新建筑物； 折旧额能准确估计的旧建筑物评估； 市场交易数据资料缺乏。 如：工业或特殊用途房地产、房屋保险价值评估 第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估 二、重置成本估算 （一）重置成本的构成－－P77 （二）重置成本估算方法 1、工料测量法（承包商法） 特点：按建筑成本组成本部分和次级组成部分列出劳动力、原材料等直接成本和间接成本项目。最费时间、最详细 缺点：缺乏按过