呼和浩特黄金海岸产品定位报告.pptxVIP

;一、当前政策分析二、本地市场状况分析三、客户来源客群分析四、产品建议及说明;一、当前新政分析;框架;1、2007年政策解读;一、作为固定资产投资的主要组成部分，房地产投资在流动性过剩、投资过热的浪潮中不断攀升， 控制投资分别成为经济调控和房地产业宏观调控的主要指向； 二、投资过热造成产能过剩，形成巨额贸易顺差。随着贸易顺差的不断扩大，人民币被迫升值， 直接导致人民币资产受到国际热钱的追捧，楼市价格持续高涨； 三、流动性过剩传导到消费市场，引发CPI急速上扬，央行不得不采取从紧的货币政策，在某种 程度上也收紧了房地产行业的资金链条。;2007房地产政策背景;2007房地产政策背景;2007房地产政策回顾;2007年房地产政策回顾;2007年房地产政策回顾;2、2010年政策解读;;2010年政策背景回顾;2010年政策背景回顾;2010年政策背景回顾;2010年政策解读;2010年政策解读;2010年政策解读;2010年政策解读;2010年政策影响;3、两次政策对比及本项目市场关联;2007年与2010年政策对比;07-2;;2007-2008年年政策反馈时间节点分析;2007-2008年政策反馈时间节点分析;2007-2008年政策反馈时间节点分析;10-1;2010年政策时间节点分析;此次调控对房地产市场影响将在短期体现，市场反应期在3-6个月，即在7-10月份市场逐渐明朗，在此期间观望情绪浓重，成交量萎缩； 目前本地首次置业的刚需客户对当前价格承受能力较弱，而随着投资客户与部分改善型客户的离场，客群出现断层，造成未来一段时间内市场价格面临较大回调压力； 出于对后期市场及2010年任务考虑，本项目不宜过长时间等待，可在新政细则落地后，平稳入市； 中长期来看市场依然向好，市场调控对于本案同类型的改善型需求产品而言，长期利好大于利空。 关注万科等龙头地产企业对政策的快速反应，在一定程度上可反应市场发展趋势。 ;2010新政项目关联;2010新政项目关联;市场管理政策;政府 1、政府主要观望在调控政策出台后，房价是否继续上涨，交易量是否下降，由此为期后续政策做参考依据。 开发商 1、开发商首先观望在中央出台相关政策后，地方性政策出台及落地，中央政策落地实施力度??? 2、对于实力强，资金力量雄厚的企业 ，主要观望市场情况，考虑是否要采用抗盘策略。 3、对于实力较弱的企业 ，则通过降价策略，观望市场后续变化。 4、开发商之间通过观望其他项目反应及应对措施，进而作出下一步判断。 5、开发商通过观望客户对于房价、政策的反应，判断作出市场反应。 客户 1、客户对中央政策落地实施情况及后续的地方性政策出台并落地进行观望。 2、客户观望在调控过程中房价下降情况及下降幅度。;市场表现;小结： 对于政策的影响，本市要比一线城市延后1-3个月。 对于客户的后续观望态势的强弱，还需要近期的市 场状况所分析得出;本地其他项目销售情况和其优劣式是对我们的一个重要参考;二、本地市场状况分析;呼市的房地产发展态势到底如何?;发展态势：大盘开始影响市场，产品形态升级，中高端置业客户群体凸显;发展态势：本地人口较少导致市场需求有限，置业占生活消费比重下降;发展态势：整体供过于求长期难以改观，交易平淡导致价格增长缓慢;发展态势：板块格局初步形成，客户阶层对应的居住片区开始分化;发展态势：外来品牌发展商纷纷进入，带动本地市场开发理念和产品档次的提升;呼市房地产发展的整体态势如何？;土地市场状况和分析;本地宗地近期成交情况;数据来源于土地收储中心;赛罕区 分析：赛罕区成交的土地主要位于开发区及东二环区域，年初成交的两块住宅用地位于大学东路周边，其中块地4土地单价达5069元/平米，东二环区域住宅土地单价在1000-1300元平米之间。;新城区;新城区;分析：新城区成交的土地主要位于北二环区域，住宅用地的土地单价在1400元/平米左右，地块25周边配套较好，价格最高，为1890元/平米。商业用地的土地单价在1400元/平米左右，地块16相比2号地块和33地块，商业氛围更好。 土地单价在区域内最高，为2405元/平米。相对而言，新城区整体商业用地的土地单价较低，商业配套滞后于住宅用地开发。从另一个角度看，随着住宅开发项目的逐渐完善，大量人口的入住，辐射效应带动周边的商业配套，将逐渐成形，商业土地将具有较大的升值潜力。商业的完善，也将促进住宅用地的价格提升。但综合现在开发的进度与辐射效应来看，短期内无法形成商业集群。价格滞后也就成为必然。 ;回民区;回民区;回民区;玉泉区;玉泉区;小结： 本市宗地的出让情况从08年起，放量过于集中。 本市客户所承受的住宅体量已经少于放量。