《首府商业报告》-精选课件(公开).pptVIP

第一部分：市场定位初步方案 项目分析 项目参数分析确认 首府·府街新城 的总建筑面积27万平方米，其中地上 25平方米，其中未包含商业面积2.2万平方米 本项目周围目前有常驻人口 万人，随着沙城新城的建设开放竣工，预计未来人口可达到 万人。与此同时，京张高速比邻城市主干道，将有便于张家口、北京及周边城区的游玩、购物及投资 区域竞争分析 区域竞争总结 本项目与老城区商业项目相比而言，更具有时尚气息，且商业组合也更趋合理，是沙城的商业环境有了显著地提升。但是本项目距离主要居民区有一定的距离，需要配合定期的市场宣传、推广活动来吸引客源 本项目与临近的几个商业项目相比而言，他们都具有一定的特色，但本项目商业组合更有独特性，更注重商业、休闲、购物、旅游的结合 项目SWTO分析 优势S（strength）： 本项目拥有目前沙城独一无二的欧洲建筑群，加之时尚的商业组合，将会受到消费者的青睐 本项目采用统一招商、运营、管理的模式，树立良好的市场形象 本项目的独特的欧式建筑文化氛围，在商业布局和商业规划中，均代表目前时尚消费者的最新消费倾向 近两年区域发展迅速，消费潜在能力较高 开发商品牌优势 项目SWTO分析 劣势W（weakness）： 周边商业发展不够成熟，多为在建商业项目，商业氛围较为淡薄 周边以装修建材城、汽车维修等为主，商业氛围乱、差。 周边居民密度较小，客流不集中 项目SWTO分析 机会O（ opportunity ）： 周边无特色时尚场所，稀缺 周边消费群体大部分为35-50岁，消费能力较强，可挖掘空间巨大 紧邻京张高速，距离张家口仅60公里，交通便利 根据项目自身建筑特点，及沙城本身商业稀缺特点，可打造一个综合生活休闲购物场所 项目SWTO分析 威胁T（ Threats ）： 紧邻京张高速，进京交通便利，沙城当地收入较高消费群体已经习惯于往返北京 目前周边商业氛围较差，短期内难以形成规模 目前周边待建商业共计4个项目，销售时机缓慢会造成一定威胁 沙城商业分析结论 纯粹意义上的商业地产项目较少：主要分布在火车站少数几个地方，大量的还是表现在住宅小区的底层商铺和临街商铺上规模偏小，形成不了大的商业氛围，只能作为社区性服务商业物业。 主题、定位、特色鲜明的商业地产项目较少：开发理念不高，经营管理不科学，商业档次较低、业态分散、布局零乱、缺乏主题商业地产，不能强烈吸引客户尤其是本市中心客户前来购物消费，辐射能力较弱。 商业幅射力较窄：项目规模小，缺乏完善的集购物、餐饮、休闲、娱乐等为一体的大型商业地产项目，经营能力差、扩张能力弱，竞争力不强，与现代化的商业地产的要求还有较大的差距。 商业业态向多元化发展：新兴零售业态的迅猛发展，如各类超市、购物中心、便利店、仓储式商店、一站式购物等满足了城乡居民不同层次的需要。 本项目分析对策 特色商业发展不成熟，发展机会明显 “ 首府·府街新城欧式生活广场” 将依靠欧式建筑群和周围景观的的建筑环境，借鉴北京SOLANA蓝色港湾及佛罗伦萨小镇的成功经验，避免再以传统的商业模式出现。在生活休闲与购物为主体的基础上，进行多元组合，提升配套的休闲、餐饮、文化、娱乐和异域风俗的特色，打造一个有独特品味的休闲生活商业区。 项目发展目标 ※近期目标：由于本项目周围存在近10万平方米体量的商业项目。且与本案销售时机有相对冲突。因此，在近期应与周边商业项目形成互补与错位竞争。 ※远期目标：从沙城未来商业发展来看，本项目的商业业态将会成为沙城商业发展的主动力。因此周边的商业由互补及错位经营演变成为本项目的衬托。 前 言 在我国，零售行业普遍存在着品质定位、功能定位、客户定位及市场形象定位模糊的现象，投资者面对各种新兴的零售业态，只是跟着感觉走。一些地方的传统商业已进入混乱无序的状态，惨淡经营、难以为继等诸多零售商的写照。因此，科学的对一些商业物业进行决策、定位和规划已经成为开发商不可忽视的步骤。 项目品质定位 针对首府欧洲小镇休闲商业广场的目标客户，结合自身商业欧式建筑风格特点，不论在装修上还是周围环境布置上，力求项目的高品质，使消费者在本区域内能找到不同于其他商业的的休闲氛围。 未来商家选择将建立在高品质、高品位、中档消费的基础上，避免出现不同档次商家共存的局面，进而破坏项目的整体品质。 项目功能定位 本项目应充分利用欧式文化、欧式建筑群等特点，做到购物、旅游、休闲、娱乐结合。避免以传统商业模式或者在传统商业模式上更新。在周边地区提供一个完善的服务配套同时，又为前来游玩的顾客提供一个休闲的场所。因此，本项目功能定位为： 1、为中端消费群提供一个远离闹市区，但又靠近区民区的休闲聚会场所； 2