11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位备课讲稿.ppt

：[2011] TB03;目 录;项目整体容积率1.2意味着什么？;地块存在难以连片开发及朝向的问题;目 录;国内经济：从2002年开始，中国经济的货币推动型特征非常明显，宽松的货币政策带来GDP的高速增长，也带来了通货膨胀;房价水平：从全国来看，前三季度商品住宅销售量同比增长12.1%，销售价格同比增长9.8%，仍然呈现上涨态势;国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整;制度改革：地方政府发债开闸，缓解土地财政困境;调控趋势：以信贷、限购、税收三大方面为核心，实现“提门槛，加成本，抑需求”;市场进入到了资产价值阶段：1、通货膨胀使得商品房开始显现资产价值 ；2、调控误伤了改善型需求，但终极购房的高端需求得到放大;目 录;盱眙房地产将进入库存周期，后续压力较大;盱眙房地产市场价格存在发展潜力;盱眙高端项目多层3800元/㎡，小高层价格略低，商铺0.8-1.2万/㎡，车库5-6万/㎡：市场产品同质化严重，竞争表现在价格上;中端及中高端项目处于库存周期的红海，本案应该走真正高端的蓝海战略;市场旺销户型产品为80-100㎡，建议本案小高层产品定位于此;项目战略取向研判;目 录;联排的独栋化;1、玄关吹拔和客厅（餐厅）挑空——空间豪华感;2、天井内庭院兼具功能意义和情景价值;3、露台的情景价值在山地住宅中得到了加强;4、结合微地形，私家庭院精致化，进一步提升品质感;5、错联别墅——使产品保持相对完整独立的体型;6、间隔及联院处理;案例1：深圳天琴湾;案例1：深圳天琴湾;案例2：万科十七英里;联排的独栋化;不定基面——不破坏坡地整体形态，建筑基地不做大开挖，前后标高顺应坡地形态;不定基面——坡地建筑交通组织从二维变成为立体，不同于平地建筑的入户方式也带来了不同的入户感受;联排的独栋化;坡地建筑结构处理：应对于坡地不同，坡地建筑结构处理也有多种方式;坡顶结构处理手法：悬挑式——在坡度陡峭且地质坚硬的山地住宅的处理手法，结构成本较大，常用于公建或特色住宅;半坡结构处理方法：底部架空可以让建筑整体或部分不落地，通过结构柱支撑减少接地;底层架空产生的灰空间，能够结合地势做出极具???术氛围的观景大堂;地下车库：利用半山坡地，结合架空层设置多层停车空间，可通过电梯直接进入楼体住宅部分;对架空空间进行细分，与地下停车场相结合，形成人性化尊贵汽车大堂;坡底结构处理方法：坡地勒脚式——山体坡度平缓，但局部变化多的环境中，将房屋的勒脚抬高到同一高度;坡底结构处理方法：勒脚式——营造山脚的“坡地景观序曲”;结构处理方法：勒脚式——与地形契合，地下室赠送;联排的独栋化;山屋共融——建筑与景观的融合;山屋共融（1）——依山就势，强调建筑形体与山的形体一致，建筑顺应山势，仿佛山中生长而成;典型案例：日本六甲集合住宅;平台毫无视线阻隔;露台赠送——建筑依地形布局，前户屋顶成为后户露台；每户均拥有超大露台；;层台组合结合建筑，突出地形特色，在地势落差位设计叠泉和植被，掩盖生硬的坡道和架空层；实行人车分流系统，车辆从外围环路的车库入口进入各楼栋的地下车库。;山屋共融（3）——屋顶色彩与环境契合，形体顺应地貌，共同构筑“房隐于山”的景观效果;联排的独栋化;国内基本可看到世界各国的建筑风格，在经历了全面追求西式风格的流行后，目前市场上出现了中式风格的回归并取得了成功;项目本体条件地形特点鲜明，宜于打造独具特色产品;项目风格意向——元素之色彩，抓住最深感动的那缕素雅黛——黑、青灰、深灰，白——纯白、浅灰;目 录;本项目小高层产品应从居住舒适性角度出发，结合项目特征，全面提升居住品质;在产品设计上以山景及河景为核心价值导向，增加可观景户数，同时尽可能增加户型的观景面;强调与自然的交流，增加室外活动空间，赠送大面积的私家院落、露台;高端价值体现——生态入户式观光电梯厅;一梯两户产品电梯直接入户，增强客户的尊贵感，同时提升产品的实用率;套房设计——主卧室有独立卫生间、步入式衣柜、书房，全面体现居住舒适性;收藏室——可作藏酒室、古董收藏室等，提升业主尊贵身份;预留户型的功能弹性，让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配;住户可根据自己喜好，组合客厅、书房和卧室，赠送南北双阳台和一步花池，为物业增加价值点;140平米以上产品设中西厨房，形成新的生活方式，客户可根据个人喜好灵活使用;本项目小高层产品应从居住舒适性角度出发，结合项目特征，全面提升居住品质;高品质电梯间;;独立空中花园或内凹式阳台，可改为书房等功能室，获赠一半面积;赠送阳光房设计，为室内采撷更多阳光，增添居室情趣;通过观景露台或是大面积落地窗来实现多面采光的理念，让住户更贴近自然，景观均好性佳;窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过焦距调