不可不知的收益性房地产贷款相关知识教学教材.pptVIP

三、放款标准 　　　放款标准是金融机构的内部控制标准，是评价某个项目是否可行的指标，主要有如下各项—— 　　（参见表6—10的清单） 1.借款人和房地产 　　　主要评价借款人的基本条件是否符合标准、特别是其经营历史是否达标，抵押物是否可接受，市场是否健康等。 2.最高放款额 ⑴贷价比　　贷价比是借款额与房地产评估价格的比值，受法规严格规范，但各银行内部还有更重要的控制标准，它是影响财务杠杆的重要指标。 ⑵债务偿还率　　债务偿还率是目标房地产项目的净营业收入与债务的比值，是决定贷款最高额度的重要指标，也是贷款风险的重要表征。一般放款人都把1.25定为放贷的最低债务偿还率。具体计算有如下要求：最高年还贷额=净营业收入/最低债务偿还率最高贷款额=最高年还款额/抵押贷款系数 ⑶保本点 　　　“保本”是负债经营的最起码要求。保本点就营业费用与债务之和与可能的毛收入的比值，即：保本点=（营业费用+债务）/可能的毛收入 　　　实践中经常将其转换为其他业务控制指标，如资产的出租率（即100%-空置率）等。 ⑷单位面积贷款额 　　　单位面积贷款额一般应控制在销售成本的80%左右，实际上它与贷价比的关系非常密切，贷价比越高、单位面积的售价越高，则单位面积的贷款额就越高。 3.其他指标的合理性 ⑴空房率和收租损失空房率和收租损失一般要求控制在5%以内。 ⑵营业费用比率营业费用比率的计算公式为： 营业费用比率=营业费用/（毛租金+其他收入）　　它是收益性房地产经营的重要经济指标，应该尽可能控制在较低的水平之下，但如果太低银行又会怀疑借款人是否故意隐瞒成本，因此应保持合理水平，最好是与市场的平均水平看齐。 ⑶放款人经济预测　　放款人的经济预测是其对未来市场发展的基本把握，不同时期、不同的评估者和不同的项目的具体标准会有重大差别，借款人应该对放款人无偿提供相关信息，以提高放款人对未来经济发展的良好预期而得到更好的贷款条件。 第三节 借款人评价和决策 一、决策过程及主要决策因素　　借款人评价主要是衡量投资的收益与风险是否符合决策标准，与其它投资形式比较是否具有突出优势等等。具体过程如图6—2。 　　　影响投资决策的因素很多，但其中最主要的是收益性指标和风险性指标。 ③税前收入 　　　影响税前收入的因素很多，但最主要的还是毛收入、经营费用、财务费用（贷款利息）、管理费用等，提高毛收入、降低各项费用是增加税前收入的主要途径，而其中财务费用在经营中取决于剩余本金的多少和利率水平的高低。 ④税后收入 　　　税后收入是应税收入在纳税后的剩余部分，房地产特别容易形成所谓的“税隐蔽”，在实践中应对税法进行详细的钻研，尽可能减低纳税额，从而提高税后收入水平，获得更好的投资回报。 2.预测抵押终结收益 　　　经营性房地产投资除了在持有房地产阶段能够产生收益外，在投资终结时对房地产进行处置还可能产生更加可观的收益，因为房地产一般会与市场房价一致而形成升值。这样，即使在持有房地产时收益不够理想，也可以通过终了时获得超过房屋买入价销售收入而得到足够的补偿，使本项投资回报率符合原来的计划要求。 ⑴终结清单 　　　一项经营性房地产投资在经营终结时进行清算，所产生的各种收益我们用终结清单来表示，它包括：净售价、交易费用、税后销售收入等内容。 ①净售价　　净售价是房地产销售价格减去剩余价值（即折旧残值）和各项销售费用后的收益。 ②交易税费交易税费是房地产交易中必须缴纳的各种有关税项和收费。 ③税前税后售价　　税前售价是指房地产交易产生的收益在未缴纳所得税前的总额；税后售价就是房地产交易产生的最终收益，即缴纳所得税后的全部收益。 ⑵假设条件 　　　上述终结清单是建立在现有市场资料分析基础上进行的测算，而售价是建立在当年预测收入和上年资本化率的基础之上的。 六、估价 　　　以资本化率估算房地产售价仅仅是一种估价方法，在现实的市场估价中还有多种不同的有效方法。 1.估价的基本模式对收益性房地产估价最常用最基本的模式是贴现模式：V=I/R，其中V为预测售价，I为预测净收入，R为资本化率。如果收益是分期实现的，则应进行必要的贴现计算，则V0=∑In/（1+r）n这里，V0为房地产现值；In为第n年的净收益；r为基准贴现率，若房地产价值等于买入价则r为内部收益率。如果每年收益相同，贴现率不变，则有：V=I/R。可见贴现模式也就是资本化率模式。 2.静态收入模型 　　　当净营业收入、税前收入、税后收入都假定为不变的固定值时，房地产的估价模式就是静态收入模式。 3.动态收入模型 　　　当上述三者发生变化时，则需要进行动态分析，具体的动态因素的选取可以是其中任何一项。 第二节 放款人对贷款的评价 　　　当经营者决定负债经营时，银行就是他们的最好合