商业街和社区商业全程实战攻略.ppt

各种品牌餐饮的集聚，不论在综合性商业还是餐饮街可增加目的地消费的吸引力。传统的综合性商业平均有15-25%的餐饮面积，包括快餐、咖啡、休闲餐厅以及正餐。餐饮是创造人流量的有效方式，但其作为招募对象主要作用是延长顾客逗留时间 作为有效的活动延伸者，餐馆类型会随市场的不同而有所变化；不论在购物中心还是餐饮街，餐馆组合关键是它需要成行成市。餐馆集群能够为消费者提供多种选择，如金源食街、王府井大街的东华门夜市、上海城隍庙小吃城、北京簋街等项目，展示了餐馆集群在创造项目地区性吸引力方面所起的作用 集群作用力可在销售业绩中清晰地体现出来。根据美国城市土地研究学会《2000年购物中心收入分析报告》，位于超级地区性购物中心旁边的孤立餐馆，平均销售额为每平方英尺387美元。比较起来，可可大道的集群餐饮区餐馆销售额为每平方英尺622美元。北京正餐平均租金水平在3元以下，而购物中心和餐饮街的租金达到5元左右 租户角色---餐饮店 品牌零售店吸引了广泛的细分市场。在综合性商业项目支持了忠诚的目标顾客，由于百货店的千篇一律，大卖场服装经营档次低、等候时间长。许多专业店的兴起，引领了新的潮流 如服装专业店如时尚型HM、CA、ZARA、TOPSNOP等；运动品牌迪卡侬；鞋业中的百丽；化妆品中亚洲最大的化妆品品牌专业店莎莎，其代理的化妆品品牌400多个，年营业额30多亿元；个人护理品牌屈层氏是世界零售200强排名49位，它们是大型购物中心、商业街非常好的次主力店。婴幼儿用品专业店丽家宝贝、酷菲尔、乐友等它们重新定义了购物活动。这一类商店成为综合性商业项目日间活动广受欢迎的商店。但是，对开发商来说，其挑战在于这一类商店数量有限，难以获取，而且知名品牌在租赁条件从财务上来说较为苛刻。 租户角色---品牌专卖店和专业店 电影院重新将消费者尤其是年青人从电视机前拉到了购物中心；儿童反斗乐成为周末节假日孩子们的乐园；电玩、迪厅吸引了精力旺盛的年青一族，这些娱乐又形成了广泛的消费者细分市场；由于他们的独特性扩大了项目的市场半径；对于晚上时间零售商店是一天中生意最轻淡的时间，但对于多厅电影院和其他娱乐设施，对晚间的购物活动线路提供了直接的支持作用 电影开演前的购物、活动结束之后的闲逛，通常对零售店销售额产生比较大影响，因为这时商店经常已经关门。顾客如要购物，需要专门再次光顾目的地。所以，娱乐设施它是商业活动的创造者，吸引顾客到目的地进行特殊的体验。 租户角色---娱乐店 1、拜访式招商（一对一招商） 优点：客户针对性强；速度快；费用低 缺点：起点低、缺乏高度；影响范围小 适用范围：大型商业街、购物中心的主力店、次主力店及功能店招商；适用于专业市场行业领军品牌或领头人 招商策略—招商方式 优点：覆盖面广；信息反馈快；起点低 缺点：投入高；目标性差；客户档次低；时效性差；风险大 适用范围：大型商业街购物中心一般性品牌或个人客户招商；专业市场招商 2、广告招商 招商策略—招商方式 优点：针对性强；费用低；客户相对比较准 缺点：影响能力难评估；管理难度大 适用范围：专业市场、特色商业街 案例：百荣世贸、亚运村小营珠宝市场 3、人际关系招商 招商策略—招商方式 优点：客户直接；成本低；有效降低空置时间 缺点： 适用范围：除专业市场之外所有商业街等 4、与代理行合作招商 招商策略—招商方式 优点：集中展示企业及项目形象；系统整合各种资源强化客户信心；费用相对比较低；有利于媒体的包装 缺点：时机选择要求高；需要一定数量的客户资源的积累 适用项目：更多适合羊群效应比较明显的专业市场；大型购物中心和商业街适合在主力店确定后对一般零售店和中小型客户推介 5、招商会招商 招商策略—招商方式 * * 第四部分 商业街运营管理 销售推广策略 租赁推广策略 运营管理要求 经营管理宗旨 * * 1、维护良好的整体形象和秩序 2、 “以人为本”确保消费者满意 3、 使物业保值增值 4、为商家创造最大赢利机会。 商业街管理趋势： 市场化、商业化、专业化、科学化、规范化、国际化 商业街的管理模式 委托制：在管理办下设监察大队，受政府相关职能部门的委托，对街区道路、公共设施、户外广告、卫生绿化等进行综合管理，如上海南京路步行街； 抽调制：从政府各机关部门抽调人员，合署办公，综合执法管理，成立由宣传、技监、工商、物价和辖区负责人参加的管委会，如南京市湖南路商业街； 物业管理制：成立或委托物业管理公司，靠向商家收取一定管理服务费维持正常管理工作，并协助相关职能部门维持街区正常管理秩序，如深圳市东门商业街。 * * 商业街管理机构 (一)? 经营者大会 (二)? 商业管理委员会 (三)? 经营管理公司 1、 行政部：商业运营管理、政策关系协调，行政后勤服务等。 2、?招商部：负责品牌招商与厂商谈判、组织参加展销