深圳项目市场定位报告.ppt

合正碧海项目市场定位报告;;目 录;前期市场研究主要结论回顾与建议;项目分析主要思路;项目分析主要思路;项目分析主要思路;项目价值平台;项目位于西乡碧海中心区区位核心位置;西乡老城区;宝源第二工业区;项目属性界定：城市区域中心、商业及交通资源丰富的城市旧城区更新改造项目;l?房地产E网 房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。;;城市中心区旧城更新改造项目一般具有以下特点;城市新中心发展模式;以商业为核心驱动力的城市中心的KPI体系（关键绩效指标体系）;占地面积;圣淘沙;;本项目发展思路;通过对城市中心区旧城改造案例的研究，发现此类项目开发的关键是：;项目价值平台;区内同类型物业（地铁物业）;【开发特点小结】 充分利用地铁资源，形成区域交通核心，提高项目整体价值； 与项目周边相关地铁物业形成关联，充分利用区域商业资源，以提高项目自身的商业竞争力。;项目位置与发展方向;项目价值平台;本项目价值体系/竞争力总结;项目SWOT矩阵分析;;通过自我中心化，打造一个以商业为主导，复合商务、居住功能的多功能、高效率紧凑型都市社区，从而建立新的价值体系，跳出区域竞争市场，形成西乡碧海中心区的城市新中心。 走业态互动、功能复合化、使用全时段的发展战略，通过项目功能化体系的建立，规避市场风险。;项目整体定位目标;碧海中心区资源核心区区位 核心区域＋交通中心;本项目整体物业定位;本项目形象定位;;新中心区客户后市构成回顾;深圳 机场;目标客户构成（区域来源）;40％;职业 构成;50％;职业 构成;目标客户构成（区域来源细分）;目标客户构成（职业及购房特征细分）;新中心区客户置业关注点回顾;户型创新;;本项目户型定位原则;片区主流产品（主力房型）回顾;两房;【碧海中心区】;片区主流产品（主力面积区间）回顾;片区产品特点——主流溢价元素回顾;产品大类;以高档住宅、商务公寓、沿街商铺的售卖来实现项目资金高额、快速回笼； 通过购物中心（集中式大型商业）的长期持有，为企业长期融资并实现战略转型提供契机。;产品大类;; 总用地面积：61700㎡ 建设用地面积：44410.6㎡ 计容积率建筑面积：247000㎡ 住宅建筑面积：162000㎡ 商业建筑面积：85000㎡ 地上：60000㎡ 地下：25000㎡） 容积率（地上）：5;项目地块分析;项目地块分析——规划布局建议;商业与住宅/办公间的关系;商业与住宅/办公间的关系;商业与住宅/办公的关系——规划布局建议;地铁与商业/住宅/办公间的关系;地铁为商务办公人群（商务公寓）提供了巨大的交通便利，汇聚八方商务资源。 ;7）大型商场与地铁于地下连通，商业与上盖的商务公寓实现与地铁接驳;片区同类型物业规划布局借鉴 ——同样的布局原则可在片区同类型物业中看到;案例1：泰华君逸世家（宝安体育馆站）;【基本指标】 项目占地:27413.67㎡ 建筑面积:142762.14㎡ 住宅:82860.95㎡ (其中公寓：19573㎡） 商业:19088.60㎡ 容积率:3.78 绿化率:31% 总户数:863 总车位:814;C座公寓;宏发领域;案例2：宏发领域（宝安中心站）;创 业 路;本项目规划布局建议;; Thank You 谢谢