物业管理实施办法解读.ppt

四是指导监督业主大会、业主委员会活动 第二十条　业主委员会应当根据业主大会议事规则的要求召开业主大会定期会议。并通知物业所在地街道办事处，接受其监督和指导。街道办事处应当派员参加。 物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 业主委员会不按规定召开业主大会定期会议或业主大会临时会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处责成业主委员会限期召开业主大会会议。业主委员会逾期不召开的，由街道办事处组织召开。 业主委员会应当建立活动档案，并指定专人保管，档案一般包括以下内容： （一）各类会议记录、纪要； （二）业主委员会及业主大会决议、决定等书面材料； （三）各届业主委员会选举产生、备案的材料； （四）业主名册； （五）物业服务合同； （六）有关法律、法规和业务往来文件； （七）业主和非业主使用人的书面意见、建议书； （八）维修资金收支情况； （九）其他有关资料。 第二十一条　业主委员会每届任期3-5年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会委员因本办法第二十四条、第二十五条的规定被终止委员资格后，业主大会应当在3个月内召开会议，增补新的业主委员会委员。 业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。未按期召开的，由物业所在地街道办事处督促限期召开，逾期仍不召开的，由街道办事处组织召开业主大会会议进行换届选举。 业主委员会任期届满之日起五日内，原业主委员会应当将财务收支情况向业主大会报告，并将有关资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。 未选举产生业主委员会，或者业主委员会发生半数以上委员资格终止、任期届满未换届、任期未届满提前退出等无法正常开展工作的情况时，由社区居民委员会代行业主委员会职责，对有关共有和共同管理事项组织召开业主大会会议讨论决定。 第二十二条　业主委员会应当在每年3月底前通过公告等形式向全体业主报告上一年度工作情况，并报告街道办事处。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。 第二十三条　对业主委员会主任的工作，百分之六十以上业主不认可时，街道办事处要及时指导、组织召开业主委员会或业主大会对业主委员会主任进行改选。 明确业主委员会委员资格问题 解决业主委员会不规范运作的问题 具体条款： 第二十四条　业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会或业主委员会决定后，终止其委员资格： （一）不履行委员职责义务、不遵守管理规约，且拒不改正； （二）业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格； （三）侵害业主共同利益： （四）利用委员资格谋取私利； （五）不适合继续担任业主委员会委员的其它情形。 业主委员会中止委员资格时，应当允许该委员提出申辩，并提请下次业主大会会议审议决定。 第二十五条　业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止： （一）不再是本物业管理区域的业主（协商选聘的委员除外）； （二）因疾病或者其它原因丧失履行职责能力； （三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈； （四）被人民法院依法追究刑事责任或被公安机关劳动教养。 第二十六条　业主大会、业主委员会的运作经费在利用物业管理区域内公共部位、共用设施设备的收益中列支；没有收益的小区，其经费按业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同约定或由全体业主分担。 业主大会、业主委员会运作经费的使用情况应当向全体业主公布，接受全体业主的监督。 （三）前期物业管理 1、综合配套设施设备、环境建设承诺书 2、综合配套设施设备、环境建设保证金 具体条款： 第二十七条　新建住宅项目开发建设单位在办理开工报告前，到物业主管部门按照规划审批的配套项目签订《综合配套设施设备、环境建设承诺书》。 第二十九条　新建项目综合验收时，综合配套设施设备、环境建设未达标的，需按项目预算向物业主管部门交纳保证金。其中绿化建设按规划审批的绿化率折合面积后以一定的标准收取保证金，各地应就绿化成本制定标准；在综合验收规定的时限内仍未达标的，由物业主管部门将未达标部分资金划给已成立的业主委员会作为绿化专项资金。 2、招投标管理 具体条款： 第二十八条　开发建设单位应当在以下规定时限内完成物业管理的招标投标工作： （一）新建现售商品房项目应当在办理现售登记备案前30日完成； （二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成； （三）非出售的新建物业项目应当在正式交付使用前90日完成； 新建的5万平方米以上的住宅项目，2万平方米以上的大厦项目，实行公开招投标选聘物业服务企业。建设单位为前期物业