物业管理纠纷与法律案例分析.pptVIP

第十五讲 物业管理纠纷与法律责任; 一、违约责任;;人身伤害案例（第三人侵犯业主的人身权）;;;;;初稿;【案例5】业主小区内被害 家属状告物业败诉（2004-3-25）; 《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第３９的规定：第三人侵权造成业主人身或财产损害，受害人起诉要求物业管理企业赔偿损失的，可根据物业管理企业是否履行保安职责或履行保安职责是否存在过错确定物业管理企业应否承担相应的赔偿责任。;改造前的阳台 ;;三方被告;【案例7】楼上装修砸死邻居 业主工头连带赔偿40万（2005-10-19）;? 审理中，由于作为继承人之一的俞母于2005年5月8日死亡，故法院又追加了俞女士的5位兄弟姐妹作为共同原告参加诉讼。 ????法院经审理后认为，公民的生命健康权受法律保护。由于过错侵害他人人身致人死亡的，赔偿义务人应当赔偿死亡赔偿金、丧葬费及受害人亲属办理丧葬事宜支出的交通费、误工费等合理费用。何先生夫妇将建造装潢工程交与花先生承揽，由此订立的《装饰工程承包合同书》确系承揽合同。承揽人在完成工作过程中对第三人造成的损害，定作人一般不承担赔偿责任；但定作人对定作、指示或者选任有过失的，应当承担相应的赔偿责任。花先生明知自己无承包建房装潢的资质，仍与何先生订立《装饰工程承包合同书》，在执行承揽事项过程中，对周围环境未尽到安全防范义务，其雇用的小工不当施工，致运输中的建筑垃圾失控，从空中坠落砸伤俞女士并致其死亡。花先生负有主要过错，应当依法承担主要民事赔偿责任。而何先生夫妻擅自进行屋顶阳台搭建，行为违法，又将工程发包于无资质的花先生承包，属选任有过失，在知晓花先生不当搬运建筑垃圾而不阻止，亦有过错，依法应当承担相应的民事赔偿责任。由于俞女士的死亡与上述三名被告的过错有直接的因果关系，故三被告构成共同侵权，应当承担连带赔偿责任。??;? 而物业管理企业的职责只是根据物业服务协议和业主委员会的授权，为物业的正常使用提供服务。物业管理企业的保护义务源于业主与物业公司的物业管理合同，并非法律直接规定。因此，???合同对保护义务做出特别约定外，不能推定认为物业公司负有保护业主免受第三人不法侵害的义务。 ????据此，法院判决何先生夫妇赔偿原告死亡赔偿金、丧葬费、交通费、精神损害抚慰金、律师代理费、误工费11.9万余元；花先生赔偿原告死亡赔偿金、丧葬费、交通费、精神损害抚慰金、律师代理费、误工费27.77万余元；何先生夫妇和花先生互负连带责任。;【案例8】为美观墙上开门 招窃贼反告物业（第三人侵犯业主的财产权）（2004-2-3）;;（二）停车场车辆被盗，物业公司是否承担责任？（是否为保管合同之争）;;2、一种观点认为，只要物业管理企业对车辆的停放收取了一定的费用，就构成保管合同关系，其中的停车人交付的费用应当认定为保管费。 ; ①双方约定对车辆的管理为保管关系时 ②双方未约定对车辆的管理为保管合同关系时;【案例9】太原育翠苑小区丢车案; ;第一回合，物业和保险公司之间没有任何合同关系，对丢失的这辆车更没有保管的义务，你凭什么让我赔偿呢？ ;保险公司：只要车开进了小区，就等于交付了保管物。;《合同法》第368条规定，寄存人向保管人交付保管物的，保管人应当给付保管凭证。 ;第二回合，物业公司提出，退一步讲，就算咱们之间存在保管合同，那也是无偿保管合同，我仍然没有责任。 ;《合同法》374条，保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人因当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。 ; 贾某因装修房屋，把一批古书交朋友王某代为保管，王某将古书置于床下。一日，王某楼上住户家水管被冻裂，水流至王某家，致贾某的古书严重受损。对此，下列说法哪一个是正确的？（04年） A．王某具有过失，应负全部赔偿责任 B．王某具有过失，应给予适当赔偿 C．此事对王某而言属不可抗力，王某不应赔偿 D．王某系无偿保管且无重大过失，不应赔偿 14. D; 3、如果不构成保管关系，这种费用是什么费用？;占地费 秩序维护费 管理服务费;【案例10】业主车位被占　物业公司当赔; 4、有一种观点认为，既然不构成保管合同关系，物业管理企业对停放车辆被盗所致的损失不承担任何责任？;【案例11】丰田轿车小区被盗 物业无责不赔;;《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第３３条的规定：物业管理企业在其物业管理区域内设有车辆泊位，并对停放的车辆收取泊位维护费用，在发生车辆丢失或毁损时，按照双方签订的停车管理服务协议确定赔偿责任。没有签订停车管理服务协议，物业管理企业有过错的，可以根据其过错程度、收费标准等因素合理确定物业管理应当承担的赔偿责任。 ;《北京市居住小区机动