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物业类型配比及投资收益估算;市场调研及项目定位回顾;市场调研及项目定位回顾;项目定位;各物业类型比例的确定;物业类型比例;各物业类型比例确定;产品规划建议方案一; ; ;方案经济测算评估;;方案综合比较;户型配比方案;户型配比方案;户型配比方案;户型配比方案;户型配比方案;户型配比方案;户型配比方案;价格定位;（一）估价方法 市场比较法：根据市场的整体需求情况，参考市场楼盘价格，综合考虑各楼盘各因素对价格的影响程度，并相应给予权重，加权平均求取价格的一种定价策略。即在影响楼盘销售价格和销售率的因素中，选取重要因子，根据其重要程度相应给出权重。然后逐个给竞争楼盘打分，求出本项目同类物业的性价比，根据加权平均性价比得出本项目的市场价格。 （二）定价应考虑的其他因素 1、市场对同类产品价格的接受范围 根据我们所做的市场调查表明：同类产品的市场价格一般在3500元/平米至4200元/平米之间。考虑到本项目地理位置绝佳、产品档次较高我们在做定价上将进行适当修正。 2、市场上同类产品的竞争程度 目前项目片区具有代表性的楼盘主要有滨河阳光、澜波湾等，这些楼盘在地理位置、销售价格、产品品质方面都具有可参考性，因此，我们的定价必须充分考虑目前市场上的竞争对手和潜在竞争对手的威胁。 3、产品自身的价值 任何产品的价格，也必须反映一定的价值。任何开发商都不希望自己的产品以低于它自身价值的价格出售，所以定价在保证成本的前提下以获取最大的利润为目标。 4、产品的销售周期 开发商推出楼盘，期望能迅速回笼资金收回开发成本并获取丰厚的利润，但如果价格期望太高会导致产品滞销，销售周期拉长，各项成本自然增长，最终事与愿违，反而会给企业带来更大的损失。;（三）定价原则 价格不能虚高、保持项目高性价比 （四）价格定位的依据 1、竞争楼盘确定 通过对临沂房地产市场的调查，我们根据本项目的品质特点选取了与本项目在同一销售时段且潜在客户相类似的八个在售楼盘进行比较分析，利用比较定价法，充分考虑竞争楼盘的权重及细化因素对价格的影响，最后计算出项目科学???理的市场均价。 同区同质：滨河阳光、澜波湾 同区异质：沂龙湾、齐鲁园 异区同质：凤凰城、开元上城 异区异质：台北新城、阳光高第;2、影响权重分配 我们充分考虑上述四个楼盘的综合素质，通过业内专业人士打分，得出各楼盘对项目的威胁比例。即影响权重为：;项目细化因素打分;;;;;通过对上述八大楼盘的市场调研，利用市场比较法这一科学定价方法的理论依据，并系统考虑项目自身的销售节奏，并结合市场上涨因素，我们建议项目首批高层房源合理入市均价应该为： 4300元 / 平方米， 这样能够顺利启动市场并为续推房源的畅销奠定良好的基础。;;花园洋房定价;别墅定价;;商业定价建议;方案经济估算附表;方案经济估算;方案经济估算;方案经济估算;方案经济估算;方案经济估算;方案经济估算;方案经济估算;方案经济估算;方案经济估算