专瑞银产管威廉·休2018商业地产投回归一线城市.PDFVIP

专访瑞银资产管理威廉·休斯: 2018 商业地产投资回归一线 城市 Original2018-02-26卢宝宜中国房地产金融中国房地产金融 二线城市房地产市场的大起大落，诠释了国内房地产业面临的机遇与挑战。 瑞银资产管理房地产及私人市场研究及策略主管威廉 •休斯 2017 年是中国房地产市场政策频出的一年，针对各类需求实行差别化调控政策，遏制投机购 房、支持改善需求，房地产长效机制建立逐步落地。尽管从 2017 年下半年房地产投资增速 放缓，但全年全国房地产开发投资额达到 109799 亿元，创下近 7 年来最高点。 近日，在第十八届瑞银大中华研讨会期间，瑞银资产管理房地产及私人市场研究及策略主管 威廉 •休斯(William T. Hughes) 接受了《中国房地产金融》专访，针对中国及全球房地产领 域的投资机会，及 2018 年“一带一路”基建投资展望做了深入解读。 商业地产投资回归实用性 瑞银房地产股票研究部全球主管 Kim Wright 在研讨会上公开表示，预计 2018 年中国房地产销售增速将放缓至 0% 左右。 显然，做这样的预测，与近一年来国内推出的一系列严苛的监管措施有关。限 购、提高首付比例等多项打击投机性购房的政策，有效抑制了过热的房地产市 场。 但面对趋紧的调控，威廉显得颇为乐观。“其实从 2015、2016 年起，中国已 经在加强房地产调控。但这是基于前面更长时间的市场的高速增长。此前，不 少地方政府大力推进使得二线城市的市场出现过度开发的状态，因此我们才开 始看到中央政府的宏观调控。” 威廉进一步诠释了他认为调控的合理性：“如武汉、西安等二线城市，办公楼 的空置率相当高，正是过去过度开发导致的。虽然随着时间推移，这些资产会 被较快地吸收，但仍然发展过快。” 二线城市房地产市场的大起大落，正好诠释了国内房地产面临的机遇与挑战。 中国经济最大的特点是规模大，包括资产和人口规模，所以房地产市场在短期 内能有巨大的发展，这在其他国家是看不到的。但同时，挑战是供应在短期内 会堆积，需求需要时间跟上，这样的负面影响也因为中国的“大”而被放大了。 因此，威廉表示，瑞银资产将关注点重新回归到一线城市，尤其如北京、上海、 深圳，“因为这三个城市是持续有市场需求的”。 房地产投资也将回归到更为实用的角度。以商业地产为例，在办公楼领域上， 仍旧是一线城市中心地段 一线城市非中心地段 二三线城市中心地段的趋势。 在零售地产方面，由于电商的飞速发展，实体购物迎来前所未有的挑战，未来 的方向是实用型的、非奢侈型的、基于真实需求的商场受欢迎。 伴随短期调控与长效机制更紧密的衔接，2018 年预测中国还将继续大力培育发 展住房租赁市场，坚持“房住不炒”、“租购并举”的方向。 谈及租赁市场，William 表示：“对于一线城市而言，影响是很小的，因为中 国人自古重视买房，一线城市地价高居不下，人们对于购房的欲望也是不曾减 弱的。反而是对二三线城市而言，鼓励租赁的政策能有效抑制炒房的现象，利 于存量的吸收，影响较大。” 站在投资人的角度，威廉认为这是一个喜闻乐见的政策。让有钱的机构有地可 投，让没钱的居民有房可住，是受益多方的。不过，他也强调，租赁在中国还 属于较新兴的概念，要想发展得好，还需要两点保证。一是要相信国家政策的 持续性，政府仍将持久地推动鼓励住房租赁的政策。二是人们也能接受与适应 租赁的理念，持续往这个方向走，才能真正引领市场走向合理发展的水平。 看好“一带一路” 随着国民经济的增长，加之国内房地产市场的调控，越来越多的人选择海外置 业。去年下半年起，中资海外购房再次潮起。威廉承认这一趋势，以美国为例， “我们看到境外投资越来越多来自个人而非机构。” 这样的现象导致房地产业的投资性质与投资选择也在悄然改变。由于机构类别 的减少，投向欧美高级办公楼的数额也在减少。如中国的个人投资者更愿意投 向有成熟的华人社区的地段。 此前，瑞银财富管理还发布了《2017 年瑞银全球房地产泡沫指数》报告，当中 指出就全球范围来看，多个城市出现楼市泡沫风险，加拿大的多伦多、温哥华， 澳大利亚的悉尼，英国的伦敦，包括中国的香港等多地上榜。 而不管加拿大或澳大利亚，都是近年来中国投资者进行海外资产配置中最青睐 的地方。William 给到的建议是，要找“local player”即当地的合作伙伴，才 能更好地掌握当地市场的行情，进行准确的判断。 “美国依然是我最有信心的市场，英国受脱欧影响，对其货币走势持谨慎态度。 但英美地区的二线城市，还是很好的投资目的地。” 威廉还补充道，欧洲市场 的一线城市也