禹城金球华地广场营销策略方案.ppt

招商优惠条件 鉴于前期市场培育运作，新商户入驻前期投入较大且需较长时间的培育过程，现针对步行街区不同区域分别给予相应优惠政策，在符合我司规定要求的情况下，现做如下具体政策： 进驻优惠： 按照业态规划并在规定时间内装修开业的商户，给予不同时期的免租期优惠政策（根据情况给予6-24个月免租期）。 内街1、2层好位置可给予6个月免租期 内街1、2层较差位置、3层以上（含3层）及集中商业给予最多2年免租期 运营保障：按照业态规划并在规定时间内装修开业的商户，享受运营管理公司专项推广资金扶持政策。 1 2 公寓策略突破 公寓难点剖析 难点一 公寓产品对于禹城属于全新产品，客户认知度较低，从而带来客群基数低 难点二 公寓体量较大共546套，去化存在一定难度 难点三 公寓价值未进行包装，市场声音较弱 公寓策略突破 禹城酒店市场简析 禹城酒店现状： 禹城目前酒店市场主要为本土小型旅馆及本土化中高档酒店为主，小型旅馆存在脏乱差等诟病逐渐遭受淘汰，中高档典型代表为阿波罗、东方大厦、明珠酒店，本土化严重，无自身会员、短居客户大资源库的建立，客群主要为商旅人士，客户居住具有随机性，无法实现客户粘性。 目前禹城无品牌快捷酒店进驻（汉庭、七天），原因主要无满足要求的物业，有市场无场所的尴尬局面。 禹城酒店市场：通过简单的走访我们发现，阿波罗、东方大厦入住率均可达到70%左右，房价最低128元，市场处于快捷酒店的初期，发展前景良好 1 2 公寓策略突破 公寓难点解决思路 公寓价值包装： 利用公寓面积小总价低特点，充分利用本地块的区位优势及银座价值拉动优势，将公寓产品打造成纯投资型产品，通过引进知名的酒店运营管理公司整体运营或招商知名品牌快捷酒店/中高端商务酒店（2家），将公寓产品包装为低首付、高回报、稳定收益、无忧全托管理的产品，通过返祖（5-8年）收回公寓使用权给运营公司或酒店，通过运营公司及酒店与客户直接签订托管合同，采取每年/每月收益直接返还客户。 推广方向策略：主打低投资高回报，通过每月/每年的租金返还具体数据性展示，树立客户投资信心，通过权威实力的第三方介入（签约仪式、产品推广等活动）增加产品的可操作性。 1 2 公寓策略突破 难点解决思路 客户策略： 公寓产品在禹城属于全新投资性产品，由于总价低特点适合全民投资，同时对产品存在怀疑，需要进行客户引导，客户策略采取全城客户发动，针对产品集中宣讲，大客户引导散户跟进策略。 推售策略：由于公寓体量较大楼层较高，整盘推售造成客户分散购买，无法形成集中式管理，推售采取结合运营管理公司签约体量分批次集中推售，若运营公司无法整栋消化，预留整层房源对外散售，针对开发区白领、自用等客群 1 2 05. 策略执行EXECUTE 推售策略 执行策略 推盘思考 多方面考虑，建议先推住宅，后续加推商业丰富销售产品线，作为业绩补充。 1、住宅可较快回收现金流 2、本项目商业在市场影响力 大于项目住宅影响力 项目分析 住宅先行or商业先行 市场竞争 1、热销户型：二房、三房 2、商业市场竞争对手少 客户分析 1、重点关注三房、四房 3、商业内街销售风险较大 目标：开盘热销，兼顾走高 2、客户多关注商业外沿街 3、客户渠道有待拓宽 整体推盘原则： 首次主推住宅带动整盘、后续加推商业 分批推售，持续热销 蓄客情况 线上推广 线下渠道 推售节奏安排 3、竞品纷纷上市，分流严重 1# 3# 2# 4# 5# 6# 7# 8# 9# 10# 回 迁 区 除去回迁区，可售货源约为15万㎡，1262套房源，产品以114-144㎡三室户型为主。 户型 面积 楼座 套数 总套数 总面积 两室两厅一卫 94.86 1、9 122 364 11203 85.52 2 128 10390 91.92 6 64 5882.9 93.87 10 60 5596.8 三室两厅一卫 118.97 1、9 120 428 14276 117.6 1、9 120 14112 112.87 6 64 7223.7 114 7 64 7351.7 114.92 10 60 6849 三室两厅两卫 117.99 2 120 422 14214 132.7 6 64 8492.8 134.85 7 64 8609.9 131.19 7 64 8364.2 144.42 8 50 7061.5 135.11 10 60 8055 四室两 厅两卫 166.53 8 50 50 8194 合计 1262 156511㎡ 推盘思考 每栋楼户型分布及公摊 楼号 楼层 公摊 户型分布 梯户数 1# 32F 22.12% 117.6、94.86、118.97、118.97、94.86、117.6 2单元，两梯三户 2# 32F 24.72% 117.