土地估价基础知识和估价方法.ppt

Ｖ＝Ａ－（Ｂ+Ｃ） Ｖ：待估土地的价格 Ａ：总开发价值 Ｂ：整个土地项目的开发成本 Ｃ：开发商合理利润 剩余法基本公式 * 估价程序 调查待估宗地的基本情况； 确定待估宗地的最有效利用方式； 估计开发建设周期和投资进度安排； 估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值； 确定待估宗地的土地价格。 * 适用范围 适用于有开发价值的土地估价，包括几种情况： 待开发土地的估价； 待拆迁改造的再开发房地产的估价； 仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价； 现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价 * 基准地价系数修正法 基准地价是在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格 特点： 基准地价是一种区域性的价格 基准地价是一种分用途的价格 基准地价是一种平均价格 基准地价具有时效性 基准地价是一种控制性的价格 * 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法 基准地价修正法基本原理 * 土地价格＝基准地价×（１±∑Ｋi）× T Ｋi ：估价对象第i个影响因素的修正系数 T ：交易时