对银行按揭贷款保证金实施税收强制执行的实践与探讨.docxVIP

对银行按揭贷款保证金实施税收强制执行的实践与探讨 周加模  杨勇锋  赖丽文 近年来，漳平市地税局在清理房地产企业欠税过程中，在全省 范围内率先对银行按揭保证金进行税收强制执行，先后执行 12 户 次，执行税款及滞纳金共计 878.48 万元。对银行按揭贷款保证金 采取税收强制执行，为各级税务机关解决当前房地产企业欠税执行 难问题，提供了新的思路和方向。 一、银行按揭贷款保证金的概念及对税收强制执行的意义 （一）为降低贷款风险，商业银行“模仿”已有的所谓“贷款 保证金”制度，在个人住房贷款业务中设置了按揭贷款保证金条款 通常的做法是其与房地产开发企业（以下简称开发商）签订 《个人购房贷款项目合作协议》以及《个人购房担保借款合同》，并 在合同上约定，银行为开发商开发楼盘的购房人发放住房按揭贷款， 而开发商在银行开立保证金专户，并按发放贷款余额的一定比例存 入保证金，为银行的按揭贷款提供担保。当购房借款人取得房地产 证，并办妥以银行为抵押权人的抵押登记手续后，银行将保证金账 户中对应的保证金退还给开发商。在此期间内，若购房借款人未按 合同约定按期还本付息的，由开发商代为偿还，银行有权直接从保 证金账户中扣划相关款项。 （二）银行按揭贷款保证金是房 地产企业欠税最后的可执行财产在房地产企业资金存在问题的 情况下，企业的各项资产都可能被转移分配，造成欠税无法执行。 银行按揭贷款保证金名义上属于房地产公司的房款，但保证金的特 点使得房地产企业无法直接支取。各级税务机关应提高对银行按揭 贷款保证金的认识，铸牢欠税执行的最后一道防线。 （三）对银行按揭贷款保证金采 取税收强制执行，为解决当前房地产业欠税执行难问题，提供 了新的思路和方向，具有积极的意义 近年来，税务部门在清理房地产企业欠税过程中，执行难是主 要问题，究其原因则在于房地产企业的行业特点和征管模式。 1．房地产行业特点 （1）开发建设周期大、投资数额大、银行融资难。开发产品要 从规划设计开始，经过可行性研究，征地拆迁、安置补偿、建筑安 装、配套工程、绿化环卫工程等开发工程，少则一年，多则数年才 能完成。 （2）经营风险大。开发产品单位 价值高、建设周期长、负债经营程度高，部分企业甚至非法向 社会高息融资，一旦决策失误、销路不畅，将造成大量产品挤压， 使得企业周转不灵，导致企业陷入困境。部分企业法人代表发现企 业资金链断裂后，外逃躲债。 2．房地产企业税收征管特点 税源管理手段不高。房地产开发企业流动性大，资金体外 循环现象严重，客观上难以掌握。 房地产企业的土地增值税清算属于“事后”征管，《土地 增值税清算管理规程》第九条规定：“纳税人符合下列条件之一的， 应进行土地增值税清算：①房地产开发项目全部竣工，完成销售的； ②整体转让未竣工决算房地产开发项目的”，房地产企业土地增值税 征管模式为竣工前采用预征方式，在房屋销售基本完成后进行清算。 如果清算年度企业资金方面出现问题，房屋又销售完毕，清算结束 后将出现无财产可执行的尴尬局面。 （3）房地产企业的企业所得税汇 算也属于“事后”征管，《房地产开发经营业务企业所得税处理 办法》第三条确定了房地产企业开发产品完工条件、第九条确定了 企业销售未完工产品取得的收入应先按预计计税毛利率分季（或月） 计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。从上述规定来看，房 地产企业的企业所得税也是采取平时预征、完工年度清结算的税收 征管办法，这种征管模式和土地增值税一样，不利于保障税款安全。 二、司法机关对银行按揭保证 金性质的认定及执行案例首先，《最高人民法院关于适用〈中华 人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条规定：“商业银 行要取得保证金的优先受偿权，必须满足三个条件：一是保证金已 被特定化；二是保证金移交占有，实现动产质押；三是不违反公平 公正原则。” 其次，银行按揭贷款保证金账户资金随着房贷金额不断发生变 化，不符合质押担保中金钱货币特定化要求，说明银行按揭保证金 不属于质押担保，不具备优先受偿权。银行与开发商签订的合同一 般为质押（房产）加公司保证担保，对保证金部分一般未签订书面 质押合同，双方并未形成质押的合意，不符合担保法规定质押的生 效条件。 最后，2015 年 5 月，《西部法制报》刊登了陕西海洋工程建设 有限公司与中国农业银行股份有限公司略阳县支行按揭贷款保证金 优先受偿案例，该案件经过二次判决，陕西汉中市人民法院认为签 订的合同不属于质押合同，银行不得以内部管理账户形式为企业设 立旨在保障自己债权存款账户对抗第三人、违反物权法流质条款为 由，判决海洋公司有权申请法院执行按揭保证金。 三、税款与银行按揭贷款保证金的优先原则认定 《税收征管法》第四十五条规定：“税务机关征收税款，税收 优先于无担保债权，法律另有规定的除外