时代国际写字楼项目营销推广全攻略1332206695.pptVIP

潍坊时代国际写字楼项目营销推广全攻略 攻略大纲 我们的目标 第一部分、我们面临的市场 第二部分、策略之道 第三部分、精确定位，杀出重围 第四部分、重磅炸弹，爆破市场 第五部分、推广规划 第六部分、让广告成为子弹，直击买家心理 总结 只有卖不动的价格， 没有卖不动的楼盘！ 我们的目标 短期内完成销售目标 快速回笼资金 小预算大推广 提升发展商品牌美誉度 需求决定市场，市场决定产品！ 解决问题的策略都是来源现实的市场。 第一部分、我们面临的市场 1、从全国房地产的写字楼市场看潍坊 近几年潍坊人均GDP增长图表 2、从城市第三产业看潍坊 近年来潍坊产业结构调整图 分析 第三产业的发展诞生了写字楼的市场需求，写字楼已经成为城市第三产业发达与否的重要标志。 潍坊工业（第二产业）比重的不断提高反映了其工业立市的发展思想，但工业的繁荣必然会拉动第三产业的发展。 第三产业在2004降到最低点后，2005又开始上升，既反映了二、三产业的相互连动，又反映了潍坊第三产业开始了复苏之旅，且它与二产业对地区GDP的贡献将越来越大。 第三产业的发展有限直接制约了潍坊写字楼市场的发展，如何寻找与城市经济水平相适应的市场需求将是我们解决本案推广的关键！ 3、从一个城市看潍坊 2005年，潍坊综合实力位居全国百强城市第61位，加上世界风筝之都的美誉，城市影响力得到有效加强，预示着潍坊写字楼市场的美好前景。 民营经济发展迅速，企业不断增多，成为经济增长新的亮点，对地区GDP贡献越来越大，加上招商引资工程的进一步拓展，为潍坊写字楼市场储备了巨大的市场潜力。 近几年潍坊民营经济发展状况 位处本省东西交通咽喉，已形成当地及周边的工商业中心龙头地位，形成了中心辐射周边的城市格局。 城市影响力不断增强，具有巨大的写字楼市场潜量，正处于把潜力转化为现实购买力阶段。 4、从潍坊写字楼市场现状看潍坊 （1）从现有产品看 多为混合型建筑形态，既反映了客户的心态、又反映了市场的需求状况。 对产品的使用以小面积为主体，反映市场需求不旺，追求替代性物业。 （2）从消费现状看 市场平淡、价格不高。 高端市场供不应求，价格上扬。 写字楼投资市场刚刚起步。 整体销售不畅。 （3）从投资消费角度看 个人、家庭收入不断增长，购买力不断上升，对商业物业的投资不断增强，预示写字楼市场投资春天的到来，但培育一个新兴的投资市场需要大力引导甚至诱导。 近几年城镇居民可支配收入情况 近几年城镇居民消费性支出情况 市场有空间，但需要把潜能转化为动能。 总结 总之，如何结合潍坊现阶段写字楼市场的发展现状，拟订切合市场的推广策略是实施快速销售的关键。 如何把巨大的市场需求潜能转化市场的强大动能，变潜在需求为现实需求是营销推广战术层面的根本所在。 规则是用来打破的！ 第二部分：策略之道 三张王牌 强化地段概念 运用升值投资概念 运用“价格战”——升价而非降价 不按常规出牌 制造爆炸性热点，争抢投资及自用买家 找准自己的定位，拉开与已有写字楼的距离 用最直接的方式将项目推出 定位、定位还是定位！ 第三部分：精确定位，杀出重围 突围的基础分析 哪些人会买我们的写字楼？ 卖点定位分析 小户型：SOHO精英工作室，适合美术设计、贸易、IT业、广告业、投资业、经纪等自由型行业精英选用 大户型：成长型企业选用较多，寻找成长平台、新的起点及象征性地位等类型适用 1、市内及周边成长型企业，大约40%。 2、投资买家，大约50%。 3、其他，大约10%。 第一定位法则：要做就做最好的。 项目定位 潍坊市中心第一商务地标 项目命名 时代国际 备注： 若命名未定，建议案名： 潍坊1号 项目LOGO 非常市场需要非常手段！ 第四部分：重磅炸弹，爆破市场 3、 “全程无忧”商务服务计划 项目的未来发展前景及投资计划是重中之重，是最直接、最有效打动买家和租客的方法！ “百万富翁”计划将成为最吸引买家眼球的卖点。 数字、口号、教育、权威、利诱方法是最成功的炒作手段。 价格策略 原则： 优质优价，一分钱一分货。 拉开档次，引领市场。 方法：第一性定价。 定价： 初步：6000元/平米，只买不租。 策略先行，执行制胜！ 第五部分：推广规划 销售阶段划分 项目导入期：项目封顶以前。 项目预热，引起社会关注，寻找客户定单式生产，以新闻策划为主，辅助现场围墙包装。 开盘期与强销期：准现房阶段。 扩大知名度，除新闻策划外，硬性广告、卖点广告、纯销售广告配合现场销售强力出击，并同时开展客户公关，变传统坐等为主动出击。 持续期与收尾期：现房入住阶段。 证言式广告，促销活动。 推广策略 创新营销：百万富翁计划。 合作营销：寻求专