由数码大厦来看洛阳写字楼市场.docxVIP

从数码大厦操盘实践看洛阳写字楼市场 一、洛阳需要写字楼 1.数码大厦：奇迹是这样诞生的 数码大厦是由洛阳市大地房地产开发有限公司开发、洛阳精顺全程代理的写字楼项目，位于中州路与 芳林路交叉口东侧，总建筑面积 5 万平米，地上 23 层，地下 1 层，户型面积由 42 至 98㎡不等，每户设 有独立卫生间。 数码大厦入市是 2004 年，当时洛阳写字楼市场刚刚起步，多为商住混杂。精顺在项目定位上，抓住 了三个要点：其一、项目市场定位于中州路上首座 5A 智能纯写字楼；其二、目标租赁客户定位于智慧型 公司，强调纯写字楼的差异化，拒绝“公文包与菜蓝子”混杂；其三、目标购买客户定位于投资型客户，以 目标客户公务员、律师、银行职员等为主角编成一系列投资故事，宣传、引导、培育投资理念。 精准定位奠定了销售成功的基础：一期开盘 3 个月销售过半，10 个月清盘；二期乘胜前进，开盘 9 个月 即告售罄。 数码大厦销售情况简表 分期 总建筑面积 销售均价 销售周期 一期 23000㎡ 2500 元/㎡ 10 个月 二期 27000㎡ 2650 元/㎡ 9 个月 ——资料来源：精顺市场部资料库 从精顺代理销售数码大厦的成功经验看，洛阳需要写字楼。 2.写字楼租赁客户分析 精顺市场部从数码大厦一期进驻客户中抽取了 50 个样本，分析总结出如下特征： 入驻客户以中小公司为主，公司总部级主力客户仅有两家（生命人寿、联合商品现货交易所）， 占客户总数的 4%； 经营范围以第三产业为主，涉及 9 个大类（行业），其中：新技术高科技 6 家、房地产咨询 4 家、投资咨询 7 家、教育培训 4 家、广告文化 5 家 、装饰装修 5 家、旅游服务 4 家、美容健身 4 家 、商贸流通 11 家。 数码大厦一期进驻客户行业分布示意图 ——资料来源：精顺市场部资料库 （3）总体平均月租金水平约 20 元/㎡，租金水平与楼层高低无明显关联，也就是说，租金并非像销售 单价一样，楼层越高、单价越高，而是楼层之间的租金差价很不明显，甚至还有些高楼层租赁困难。分析 其原因是，尽管高楼层观景效果较好，但因电梯数量与速度难以完全满足上下班高峰期的需要，客户普遍 感觉高楼层上下不便。 3.写字楼购买客户分析 从数码大厦二期业主的统计分析看，写字楼的购买客户有以下特征： l 目的用途：投资目的居多，自用次之。 数码大厦二期业主目的用途示意图 ——资料来源：精顺市场部资料库 l 区域分布：以西工区的为主，其他城区甚至郑州的也有。 数码大厦二期业主区域分布示意图 ——资料来源：精顺市场部资料库 l 年龄分布：年轻人居多，20—40 岁占了近 80%，其它年龄段较少。 数码大厦二期业主年龄分布示意图 ——资料来源：精顺市场部资料库 l 面积偏好：数码大厦有 40-50㎡和 80-90㎡左右两种面积可供选择，从销售情况看，40-50㎡左右的更受 欢迎，选择 40-50㎡的客户占 65%以上。 l 楼层偏好：数码大厦各楼层去化数量和速度大致接近，购买客户对楼层没有特别的偏好，因楼层越高， 单价越贵，所以客户基本上都是根据自己的资金计划选择合适的楼层。 二、洛阳不缺写字楼 写字楼的发展受三个因素的制约：第一、取决于一个城市的开放程度。一个城市开放的程度越高，外 企进来的就会越多，市场对专业型写字楼的需求就会多一点。第二、取决于当时当地经济发展水平。第三， 取决于区域租赁市场的状况。 洛阳是传统的重工业基地，虽然近年来大力发展旅游业，打造宜居城市品牌，但洛阳区域经济发展水 平有限，经济辐射能力不强，尽管 2007 年全市生产总值达到 1595.5 亿元，比上年增长 16.0%，但人均水 平较低，竞争实力不强。能够支撑写字楼发展的行业尤其是第三产业不发达，促进写字楼市场发展的动力 不足。加之商住两用楼不断涌现，产权 70 年，价格便宜，亦商亦居很便利，吸引了很多发展初期的小公 司、小团队。所以，洛阳写字楼表现为低档次产品供过于求。表面上看是因为价格低廉的所谓“商住楼”导 致了写字楼租赁困难，其实归根结底还是受洛阳现阶段经济发展水平所限。 l 从市场供销情况看，相比上年，2007 年洛阳写字楼投放量增加，销售面积下降，相对于火热的基金与 股票市场，甚至于住宅，写字楼投资表现出明显的疲软态势。 2003-2007 年写字楼投放面积对比（万㎡） ——资料来源：洛阳市房管局 2003-2007 年写字楼销售面积对比（万㎡） ——资料来源：洛阳市房管局 l 从成交价格看，2007 年写字楼平均成交价格比上年每平方米下降了 120 元，降幅 4.5%，与一路上涨的 住宅相比，写字楼价格很不理想，形成写字楼与住宅价格倒挂的奇怪现象。究其原因，还是工商管理部门 对商住楼甚至住宅楼办公管控不到位，商住楼冲击写字楼市