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物流地产拿地宝典：三大策略“曲线救国” 当前，中国物流地产市场呈现“一超多强”的市场格局。普洛斯处于行业的领先地位， 本土物流地产运营商和其他外资物流地产运营商的市场份额旗鼓相当。激烈的市场使得物 流地产领域带有一些“红海”意味，拿地能力以及高端客户资源成为企业未来竞争的关键。 地方政府由于顾虑物流地产对当地的税收贡献率普遍收紧了土地供应。对此，物流地产运 营商可以通过“曲线救国”的方式，联合其他能为当地政府创造巨大税收收入且需要高端 物流地产服务的大型企业，组成联合体，一同和地方政府商讨拿地问题。这将大大提高地 方政府在土地供应方面的变通性。对此，物流地产运营商可以根据不同的实际情况，分别 采取结社策、朋党策以及化蝶策。 　　文/秦鹏?戴德梁行　　 　　搜狐焦点产业新区专栏?如果要问哪个行业愈来愈得到国家的重视以及资本的追逐，物 流行业肯定是其中一个答案。基于此，作为密切关联的产业，物流地产也获得难能可贵的 发展机遇。近日，商务部出台的《关于促进商贸物流发展的实施意见》便是对物流地产给 予大力支持的最新佐证。该文件明确规定通过仓储用地税收减半等办法，支持物流行业的 可持续发展，因此社会舆论不断欢呼，物流地产正在步入“黄金时代”。 　　冷静观察，若企业想在新一轮市场契机中崛起或者创造更为广阔的市场空间，并非一 蹴而就、轻而易举。在看似“黄金时代”的市场环境中，物流地产已经面临拿地以及高端 客户等方面的市场瓶颈。唯有对这些瓶颈的有效突破，才堪黄金时代之重。因此，与其说 乐观、憧憬是物流地产在“黄金时代”的主题词，不如将突围、创新视为其在下一阶段中 国市场的关键命脉。 　　“一超多强”格局 　　早在?2002?年左右，随着一些外资物流地产运营商踏足中国市场，中国物流地产行业便 悄然发生嬗变，朝向更为标准化、高端化的方向发展。这第一家“吃螃蟹”的企业就是普 洛斯。正因为它的提前布局及其释放的市场效力，中国物流地产渐具“一超多强”的市场 格局。 　　普洛斯进入中国市场的时间大概为?2002?年至?2003?年，此时正是地方政府引进外资企 业的黄金阶段。可以说，凭借引人瞩目的外资身份以及地方政府的特殊礼遇，普洛斯在步 入中国市场初期便迅速地掌握了大量对于物流地产运营商而言最为关键且最为基础的资源， 即在全国多地成功拿地。仅以普洛斯于今年第二季度在华东地区的土地储备情况看，在上 海和江苏的土地储备皆超过?2,000,000?平方米，遥遥领先于其他市场竞争对手，领导地位 难以动摇。不仅如此，普洛斯所推行的高端仓库，因弥补了市场空白而迅速获得一批高端 客户的认可，进而产生了极大的市场影响力。 　　可以说，在拿地以及高端仓储建造方面，普洛斯走到了市场的前列，奠定特殊的市场 领跑者地位。于是，一些本土企业逐渐地学习普洛斯的市场运作模式，尤其在高端仓储方 面的经验，逐渐成为市场的后来居上者。以宝湾、宇培为典型代表的本土物流地产运营商 在?2005?年左右相继加强在该领域市场的投资、布局力度。除了积极地在不同区域拿地，他 们也瞄准了高端仓储业务，在借鉴普洛斯等外资企业的国际经验基础之上，纷纷利用新物 业形态撬动市场增长点。更有甚者，如宇培，正在积极推进国际化策略，进行国际性募资， 不断壮大自身实力。可以预见，在多种举措的合力下，本土物流地产运营商的扩张速度在 2015?年将更为强劲。 　　DTZ?戴德梁行董事、中国区工业及物流地产部主管苏智渊表示：“正是由于本土物流 地产运营商的谋变，使得其和除普洛斯之外的其他外资物流地产运营商之间，无论在建筑 面积，还是市场份额，抑或是建造质量等方面，旗鼓相当、难分伯仲。由此，也形成现时 中国物流地产的鲜明市场格局——一超多强。” 　　客户、拿地是关键 　　政府对物流仓储等领域的扶持性政策，无疑为相关企业的下一步市场拓展给予充足信 心以及美好愿景，更令一批非物流地产企业蠢蠢欲动，欲涉足该领域。在目前“一超多强” 的市场格局下，中国物流地产还将有多大的市场空间供新来者挖掘，以及当前的市场门槛 是否过高而对新来者造成阻碍?对于这些问题的解答，关键在于判断中国物流地产市场是否 属于纯粹的“蓝海”。 　　苏智渊认为：“中国物流地产依然拥有良好的增长空间，同时它的行业准入门槛也不 高。即使作为市场主力的高端仓库由于其较高的硬件透明性以及可复制性，难以成为向竞 争对手设置门槛的筹码。但是，激烈的市场竞争使得其非人们想像般的纯粹‘蓝海’，甚 至带有了一些‘红海’的意味。对于市场的新来者，考验其市场竞争能力的最为重要的两 个问题，是客户资源以及拿地能力。” 　　具体而言，当其他竞争对手已经和众多高端客户建立了密切的合作关系，新进入者如 何获得高端客户资源，或者是否能够携带一些高端客户资源进入物流地产领域，直接影响 其基本生存状况