火车南站现有商铺招商计划书.docVIP

南京火车南站商铺招商项目计划书 一、项目基本状况 地理位置：南京火车南站地处双龙大道、机场高速、绕城公路、秦淮新河围合而成的长方形区域内，占地2平方公里，距南京市市中心约10.5公里。南京南站是京沪高速铁路五大客运站之一，地理位置俱佳。 周边环境：政府对南京南站地区的四大定位中，已明确南站周边地区未来是高端智力服务区、是标志性的门户地区。南站地区连接江宁和雨花台两个大区，周围交通便利，环境优美，拥有良好的房产开发条件。有关部门统计，南站地区及其周边未来估计将有100万居民在此安家。众商家也纷纷将眼光投向了南站地区。以雨花台区为例，就正在积极规划与南京南站的对接工程。计划在此建设一个现代化的宁南商贸区，包括交通枢纽型商业区、开放式购物公园区和特色专业型街区三大组团。有关部门透露，一项围绕南京南站周边地区开发、总投资达300亿元的庞大发展规划已经进入实质性操作阶段。加以时日会形成以南京南站为中心的新的商业、服务业中心。 建筑结构：设京沪场、沪汉蓉宁杭场、宁安场三个接发列车场，共15台28线，主要由地下二层，地上三层组成。地下一层和二层分别为南京地铁一、三号线的站厅层和站台层。地面层为地铁和车站的进出站层，二层为车站的站台层，三层为高架候车层。 配套设施：中央空调、通风、排烟及消防等设施齐全，一至三层通过自动扶梯上下行走便捷，此外水电容量充足。 招租面积：南京南站总建筑面积38.7万平方米，主站房28.1万平方米，规划商业实际使用面积1.75万平方米，分布在到达层、候车层和商业夹层。 二、商业环境分析 1、周边商业市场简析 本项目周边的商业中心基本上正在建设中，目前还没有大型文化、商务、金融中心，目前还没形成商业中心。 2、商业市场存在空白 从上面的商业市场分析，项目周边商业存在一定的空白，比如银行、大型超市、大型商场，商业有一定发展空间。 三、优劣分析 长远发展优势： 1、交通方便，商铺位于南京南站内，人口流量大； 2、17500平方米的商业面积，商业载体较大，可发挥性较强； 3、有一定的升值潜力； 4、随着区域内的开发建设，人口数量的增加，拥有较大的潜在商机； 5、区域认知度的提高将为南站商业发展带来契机。 近期内优势（3年内）： 南京火车南站是亚洲最大的交通枢纽，每天进出车站的大流量旅客就是商铺潜在的、固定的顾客群体。 劣势： 1、周边配套设施还不完善； 2、商业不繁华，商业氛围没没有形成。 四、市场形象定位 从整体的市场营销环境和项目的特点考虑，3年内我建议功能定位如下： 1F: 2F： 3F: 五、??招商策略 1、招商方式 采用一对一的方式，即通过招商人员直接接触目标客户群体，针对目标客户群体拜访招商，既节约成本，又直接有效。 2、招商推广 a、房产、中介网站广告（费用低、时效长、目标客户群集中） b、广告宣传单 c、向一些房产、中介网站发布招租信息 六、租金 根据周边商铺和写字楼的市场价格调查（见附件价格调查表）,我建议该项目价格定位： 楼层 基准价 前3年递增系数 3年后递增系数 1F 2.6～3.3 8% 8%～15% 2F 1.6～2.2 8% 8%～15% 2F 1.6～2.2 8% 8%～15% 备注：1.根据规划，进行整体定位装修，以上2F\3F价格为装修后的价格； 2.具体递增幅度根据本区域内同类相关物业市场情况定。 七、优惠策略 租期初步确定为一年租期、二年租期、三年租期、五年租期。一年起租，最长期限为5年，目的是在最初的发展期可以获得稳定的租金收益。租金将根据客户的租期长短给与一定的优惠，具体优惠办法如下： 一年租期，租金优惠折扣99%； 二年租期，租金优惠折扣96%； 三年租期，租金优惠折扣93%； 五年及五年以上租期，租金优惠折扣90%。 八、招商步骤 1、商讨该商铺招商定位 2、商铺方案设计 3、商铺广告宣传推广 4、签订合同