《火车站市场调研方案》.docVIP

PAGE PAGE 4 市场调研方案 TOC \o 1-3 \h \z 一、调研目的和意义 1 二、调研思路 3 三、调研框架内容 4 四、费用预算及报价 9 五、时间安排 9 六、成果提交 10 一、调研目的和意义 通过系统的调研，为本项目及双远集团战略的各类型物业的定位提供依据，充分挖掘本项目所具有的价值，从而保证本项目市场定位准确，资金回笼、利润模式符合双远集团的战略目标及发展。 [项目说明] 影响商业地产投资环境的具体因素和内容较多，本次研究将重点针对本地块相关物业调研，相关物业主要是指与火车站经济相关的酒店、酒店式公寓、专业市场、特色商业（如：浴室）等,住宅物业不在本次调查范围之内。 [调研目的] 本次市场调查是以双远集团重庆龙头寺项目的开发意图为起点和基础，通过对全国范围内和重庆市火车站联系密切的可比物业、重庆主要专业市场分析、物流经济供应市场等项目基础条件及综合环境因素的详细调查，对可能的目标消费群进行抽样调查测试把握可能的目标消费者对于本项目的认知度、倾向度，从而论证本项目定位于物业和业态的可行性、市场风险及可能的利润模式，客观的、详实的、准确的市场信息和决策依据，帮助双远集团增强核心竞争力，降低投资风险。 【调研主题】 以本案的地理位置、区域特征为出发点，围绕调研目的，将完成以下主题研究： 第一部分：龙头寺火车站人流、物流、商圈、规划等综合研究 重庆市国民经济发展状况及变化趋势 龙头寺火车站在重庆及西南片区的人流及货流地位 龙头寺火车站现在及未来铁路运输线路规划 龙头寺火车站综合配套设施研究 龙头寺火车站商圈可预计人流量及线路组织 重庆南站物业的历史变迁及龙头寺火车站发展历史变迁预测 本项目SWOT分析 本项目外围人流、货流线路 第二部分：专业市场及酒店研究 全国同类火车站商圈研究 重庆火车南站与北站商圈详细研究 重庆主要专业市场研究（汽车、摩托车整车及配件市场、汽车美容产品市场、小商品批发、服装批发、图书批发、装饰建材、药材、化妆品批发） 第三部分：竞争态势研究 竞争项目与竞争态势研究（汽车、摩托车整车及配件市场、汽车美容产品市场、小商品批发、服装批发、图书批发、装饰建材、药材、化妆品批发调查） 竞争项目与竞争态势研究（三星级、二星级酒店调研） 典型物业研究 潜在竞争对手研究 第四部分：目标客户研究 目标消费群态度测评和倾向研究（如经营各专业市场的业主） 深度访谈研究 座谈会3场 二、调研思路 经过项目小组研究讨论：决定采用“定性研究体系”为主，分阶段分步骤对项目进行调查研究。 ?思路说明一： 针对全国范围内类似火车站研究，把握火车站经济带来的机遇、优势、威胁、弊端，分析各火车站各类型物业的主要特征； 思路说明二： 分析龙头寺火车站商圈未来发展方向，商圈辐射半径、周围未来配套设施、人流量及走向，车流量及走向、货运处于城市中的地位及走向从而综合判断火车站经济赋予本项目的附加值。 思路说明三： 调查重庆铁路客流物流运输的构成、发送或进入方向及吞吐量，并分析以上数据与本项目发生关联的可行性，为本项目商业定位提供依据。 思路说明四： 详细调研重庆汽车、摩托车整车及配件市场、汽车美容产品市场、小商品批发、服装批发、图书批发、装饰建材、药材、化妆品批发等专业市场各指标，分析各类型专业市场的走势，深度分析本项目定位于各种专业市场的可行性。 ?思路说明五： 通过面访目标消费群体及FGD座谈会（各种专业市场的经营户，商场经营管理商家、商业地产专家、投资客户、管委会、规划局），了解：1、客户群体对现有火车站各物业的市场认可程度；2、客户对于本项目定位于各物业的认可程度；3、客户对各种专业市场的要求；4、专家对本项目的建议；5、投资客户对本区域商业物业的接受度，等等。结合市场状况为本项目提供更为细致的决策及规划设计指导，针对性的营销决策依据。 ?思路说明六： 对火车站商业区域（华宇项目）进行深入调查，了解市场供应特征，获得同质项目详细资料，认真研究同质项目产品共同性与差异点，以及市场反映的强弱程度。从整体角度考虑本项目商业定位。 三、调研框架内容 第一部分：龙头寺火车站人流、物流、商圈、规划等综合研究 重庆市国民经济发展状况及变化趋势 将各个经济指标细化，了解重庆宏观经济的现状，结合各个指标的相关分析，预测重庆宏观经济走势以及对房地产市场的影响。 补充指标：财政，税收收入；三北片区尤其是龙头寺片区基础设施投资，电力改造投资；人均收入水平，可支配收入金额，消费性支出结构；恩格尔系数达到什么程度意味着小康水平； 重庆的主要产业基础及与火车站之间的关系 房地产行业的发展总体形式： 商业房地产方面的宏观走 龙头寺火车站在重庆及西南片区的人流及货流地位 本项目必须结合龙头寺火车站研究，研究龙头