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目前国内房地产基金发展现状和问题　 私募股权房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管 理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发 行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事 房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性 的收益。基金投资者的收益主要是房地产投资基金拥有的投资权益 的收益和服务费用。 一、?房地产私募股权基金的现状 　　1、房地产私募股权基金的概况 　　据清科研究中心有关资料显示，2006?年度，房地产行业共有?31 个私募股权投资案例，占到传统行业投资案例总数的?42.40％，投 资金额达?30.37?亿美元，占传统行业总投资金额的?46.6％。2007?年 整个年度，呈现活跃的状态，相比?2006?年度稳中有升。2008?年度 下旬由于受到全球金融危机的影响，房地产私募股权领域的资产配 比有所下降，其直接表现就是募集资本大幅紧缩。从?2008?年底至 2009?年底仅有一支规模为?4?亿美元的私募房地产基金完成募集。而 2009?年度至?2010?年上半年，房地产私募股权基金规模鉴于政策累 积刺激等因素影响又有幅度上的上升。中国本土私募房地产投资基 金在?2011?年加快了前进的步伐，清科研究中心统计，截止至?2011 年三季度，当年共有?22?支私募房地产基金募集到位?32.25?亿美元， 其中，由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过到了?80.0%和 70.0%。 　 　2、成立背景——独立私募房地产基金?vs?房地产企业旗下私募 房地产基金 　　目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类， 一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私 募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发 起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投 资、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两 类基金，前者熟悉资本运作，在私募房地产投资基金的运作方面经 验更为丰富；后者对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富 的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，仍处于发展初期阶 段。两类基金各具优势，在中国私募房地产投资市场并驾齐驱，形 成了现阶段我国私募房地产投资市场的竞争格局。 　　 　　3、基金管理——引入外援?vs?自主管理 　　??我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶 段，在管理方面也出现了“引入外援”和“自主管理”两种方式。 2010?年，金地地产旗下私募房地产投资管理机构稳盛投资宣布与瑞 银（UBS）合作成立“瑞银金地中国房地产开发基金?I”（UG?基 金），由稳盛投资和瑞银房地产集团共同担任基金的管理人。该基 金于?2011?年二季度完成募集，规模为?2.50?亿美元。之后，2011?年 8?月，远洋地产也联合?KKR?打造投资中国房地产市场的基金平台， 分别对基金出资?7,000.00?万美元。清科研究中心认为，引入知名外 资机构将为本土基金带来国际化视野，同时有助于有兴趣参与中国 房地产行业投资的外资机构进入中国市场。清科研究中心数据显 示，上述“引入外援”的基金管理模式尚不多见，目前中国市场中 多数本土私募房地产投资基金采取纯本土投资团队管理。 4、资金投向——住宅?vs?商业 房地产私募股权基金投资额仍相对集中于一线城市，北京、上 海、广州三个城市以绝对的数量优势占据了总投资额的前三位。另 外，我们也可以根据有关资料预测出，近年来房地产私募股权基金 在投资方面有逐步向二、三线城市扩展的趋势，像海南、河南、陕 西等经济欠发达地区所获得的来自私募股权基金的投资有上升的趋 势。 目前，中国私募房地产投资基金在资金投向上也呈现出分歧， 商业地产、商品住宅、保障房建设、旅游地产及养老地产等细分行 业均吸引了私募房地产投资基金的关注。例如，盛世神州房地产投 资基金专注商品住宅市场，主要投向京津唐及环渤海、长三角区域 中经济发达和房地产健康快速发展的成长性城市，尤其是其中以居 住类物业为主的房地产项目。与此同时，在严厉的房地产市场调控 政策下，另有部分私募房地产投资基金将注意力转向了商业地产， 把握写字楼及商铺市场中的发展机遇。例如，高和投资专注于收购 一线城市核心地段的商业类物业，再通过整合产品设计、推广、销 售、物业等优质资源，出售给追求资本安全的理财型资本及安全型 资本。另外，由复星集团、易居国际以及赵汉忠等发起成立的星浩 资本主要专注城市综合体建设项目，而?2011?年成立的建银精瑞公共 租赁住房建设投资基金则将目标瞄准了保障房建设，通过收买公租 房房源或开发建设公租房项目等形式投资建设数百万平方米的公共 租赁住房。 5、基金结构——传统有限合伙形式?vs?加入优先劣后?LP?设计的有限