深圳市波托菲诺国际公寓客户定位与营销建议.pptVIP

【波托菲诺国际公寓】/ 装修标准 简洁明快式 温馨家居式 标准酒店式 【营销攻略】之 推广方式 活动组织营销：通过与海外华人、留学生会等团体联系，在波托菲诺广场、会所定期组织联谊活动 在跨国公司聚集的写字楼直投及摆放资料 通过与酒店、旅行社联系，介绍客户入住 通过高尔夫杂志、高尔夫球会发布信息 外籍人士在调查之前基本不知道波托菲诺，信息无法到达 【营销攻略】/ 简单成本核算 假定毛坯房售价可实现9000元/平米，装修成本为1000元/平米，服务成本1000元/平米，则按平均每套100平米计，总价为110万,按收益还原法反算 v=a/r*(1-1/(1+r)n) 谢谢！ 2002.10.26 中管网房地产频道 【 客户定位及营销建议 】 波托菲诺 ? 国际公寓 【波托菲诺国际公寓营销攻略】 市场调查 客户定位 营销攻略 竞争分析 市 场 调 查 【波托菲诺国际公寓】/ 市场调查 华侨城物业出租情况调查 深圳市高档酒店长包房租住情况调查 设定目标客户问卷调查及访谈 【华侨城物业出租情况调查】/ 调查渠道 销售经理及销售人员访谈 客户特征描述 华侨城三级市场成交案例 物业名称 户 型 面 积 楼层 装修情况/景观 租金/租期 客户特征描述 中旅广场 3房 117 7 简装修 3800元/月（1年) 韩国人，四口之家，两个儿子在深圳大学上学 中旅广场 3房 117 21 简装 3400元/月 1年 韩国人，刚来深圳，租房后，再回韩国接家人过来 锦绣花园 4房 180 17 精装家电齐 9500元/月(1年 ) 日本人，50岁左右，公司租房，喜欢锦绣环境 锦绣花园 3房 117 31 简单装修 3200元/月(1年 ) 日籍华人，35岁左右，喜欢锦绣环境 锦绣花园 4房 193 4 简单装修 6000元/月(半年 ) 留学归国人员，四口之家，准备在锦绣买房，用于过渡 东方花园 独立别墅 198 差 8500元/月 (2年) 韩国人，35岁左右，作为幼儿园用途，专门招收在深圳的韩国人的小孩 荔海楼 3房 117 23 一般装修 4000元/月 (1年 ) 一家四口，40岁左右，台湾人 【华侨城物业出租情况调查】/ 特征描述 外籍居民主要以韩国、日本人居多 比较注重周边生活环境、配套及安全问题 需求主要在100～200平米3房、4房，租金在3000～6000元/月左右 家庭结构主要为三口及三口以上家庭，关注孩子上学问题 对装修要求不高，只需要简单装修及部分家私 【深圳部分高档酒店长包房出租情况调查】 酒店 位置 星级 特色 用于长包房的套数 租金/租期 客户特征描述 彭年 酒店 罗湖 五星 商务 8,9套 12000元/月 （半年以上) 香港人、在深圳有长期业务联系。内地公司驻深管理人员。有档次，客户易于找到 香格 里拉 罗湖 五星 商务 8,9套 13000-18000元/月 外企驻深采购部，临近罗湖口岸，交通、验货方便 五洲 宾馆 福田 五星 接待 5,6套 11000-15000 元/月 领导接待 海景 酒店 华侨城 三星 度假商务 50多间 (1月以上) 8500元/月 （加收10％服务费） 主要为日本、韩国、意大利籍，集中在高科技行业，公司在科技园 威尼斯酒店 华侨城 五星 度假 6间 15000元/月 (2周到1年） 澳洲、欧美客户居多，为总经理及高层管理人员 深圳湾大酒店 华侨城 四星 度假 8间 10000元/月 (1-2月） 芬兰籍4个，国内4个。认为长包酒店舒适安全。 【深圳部分高档酒店长包房出租情况调查】/ 选择理由 标识性强，客户易于找到 档次高，对外体现公司形象 服务好，安全舒适 交通方便 酒店、公寓、写字楼、别墅、高尔夫综合功能 特色：海景、山景 管理：招商局 公寓客户组成：日本籍占50％，欧美籍占30％，港台及东南亚占15％，其他为国内。主要为跨国石油开采公司管理层 租期：3个月以上起租 规模：酒店139套，公寓125套，面积54m2,70m2,120m2,196m2 服务内容：酒店服务 装修：精装修，配家私、家电 租金：100m2二房二厅一厨一卫一阳台，2万元/月 【明华国际会议中心】/ 特征描述 客 户 定 位 【设定目标客户居住状况调查】/ 问卷调查及访谈 样本数69个，有效样本数