湖州升华余家漾项目营销总纲初稿.ppt

* * * * * * * * * * * * * 07年启动区（1、2批）3#，5#，6#，７＃，10#，11# 启动区推售原则 首次开盘保证项目销售火爆，形成良好市场反响 首次开盘保证一定的成交量 选择一栋较好的楼栋，树立价格标杆，并通过价差促进其他楼栋销售 选择现金牛类和瘦狗类产品，平价入市，为后续提价保留空间 具体的楼栋推售参考项目的积累数量和客户意向户型面积 * 一期剩余房源 1.未推商铺部分保留，进行包装展示，全面积累客户，待时机成熟后推出 2.通过对案场管理和业务员培训来提高业务员的杀客能力，提高成交率，从而实现对剩余房源的销售速度提升 * 项目营销铺排 储客 二期1批 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 开盘 持销 储客 开盘 持销 储客 开盘 持销 活动 媒体推广 时间 建立影响力 6月17-19日端午节粽子派发，开展老带新活动 6月20日对售楼处、一期商业等包装 7月28日升华名人俱乐部成立，开始认筹 9月15日都市公园住区论坛，样板房全面对外 节点 10月二期1批开盘 7月底起正式认筹 论坛及标准发布媒体配合（报纸） 户外媒体霸主形象全新出街 占据核心节点 意向客户DM/短信 10月湖州房展会 12月29日，客户答谢晚会 12月中2批开盘 12月中二期2批开盘 11月初左右开始认筹 扩散影响力 相应活动的报道和软文炒作（报纸） 项目卖点系列推广 户外的更新 巩固影响力 3月底3批开盘 2月下旬开始蓄客 3月底3批开盘 相应活动的报道和软文炒作（报纸） DM/短信 户外的更新 目标 1批实现销售70% 1批实现销售90% 2批实现销售80% 二期综合90%以上 客户及推广策略 客户：老带新拓展客户 推广：强势树立都市公园住区形象，建立影响力 客户：口碑传播和老带新客户 推广：展示卖点，扩散影响力 客户：老带新客户 推广：价值印证，增强客户信心 二期2批 二期3批 * 目标确定 项目基本情况 宏观市场 竞争分析 客户分析 问题确定 营销战略 案例借鉴 策略体系 推广策略 展示策略 客户策略 销售策略 费用预算 目标市场验证 * 推广费用预算估 结合全年的推广方案对全年的营销费用进行预估 结合实际销售目标，营销推广费用约占销售额的2%，总额在500万左右 类型 费用详细 费用预计（万元） 报纸 日报，晚报 150 户外 中心区，吴兴大道，站牌 50 电视、电台 湖州电视台房地产专栏、电台 45 DM、派单、夹报、杂志 DM、夹报、升华会刊 30 短信 节假日问候、活动开盘信息 5 活动 端午节、升华名人俱乐部、论坛、产品发布会、客户答谢晚会等 100 房展会 湖州房展会 10 展示包装 售楼处、看房通道、沿街商铺等装修 30 物料 楼书、单页、户型手册、纸杯等 30 不可预见费用 —— 50 合计 —— 500 * 项目营销费用安排 储客 二期1批 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 开盘 持销 储客 开盘 持销 二期2批 营销强度 营销投入比例45% 营销投入比例20% 营销投入比例35% 价格曲线 8月1日 10月10日 1 2 一期房源逐步提价，逼定客户 3 二期提价 再度提价 * 营销提示：项目目标完成的前提条件 1.工程进度的严格保证： 保证各标段按期具备预售条件和保证样板房、中心景观区按时具备展示条件 今年9月中旬完成样板房装修和中心景观示范区 商业能在今年10月出外立面并进行包装展示 2.营销方案的执行保证： 发展商的执行力要能保证双方认可的营销活动按时保质执行到位 * Thanks！ * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 全新城市生活理念 Living Park：都市公园住区，公园里的都市生活 合理尺度：超大间距低密度社区 生态健康：天然氧吧、天然加湿器 景观建筑：现代风格，合理布局 和谐舒适：泛会所、音乐喷泉 * 1.形象推广action1：建立排他性公园住区标准 一、合理尺度：5-10分钟到达城市中心的最佳距离 40万平米以上大型纯粹住宅区 二、生态健康：10万平米以上公园 60%以上的绿地率 三、景观建筑：内外景观，