荆州站前广场项目定位报告).pptVIP

站前广场项目市场风险与政府支持力度息息相关，未来前景存在不确定因素，是项目首要难点。 荆北新区发展规划多来源于社会资金，存在不稳定因素，发挥区域集群效应，适时入世。采取市场跟随态度是规避风险的有效手段。 以目前荆州市的购买水平以及未来市场不可预测性，站前广场的销售周期约在三年，前期操盘以价换量是项目成功的充分比必要条件，其价格走势为“爬坡式价格阶梯”。一期操盘我们需以价格换取现金流，后期操盘争取利润。 营销创新，市场竞争条件下，必要的宣传推广，增加项目的知名度的同时也会产生客户的口碑传递效应。 关于商业部分的探讨 D区 家纺 家装 建材 便利店 D区以生活服务配套为主要业态 合盈观点 竞争策略： 树立区域价值，性价比+差异化定位的组合拳 区域 武德片区 城南片区 板块价格 5000元/㎡ 4700/㎡ 代表项目 新加坡城。国际4期 长江尚品 优势 以客运交通、商贸物流为核心的片区，此片区有大量的私营业主 以教育科研、高新技术产业为核心的片区，此片区有一批高薪高学历的人员 劣势 目前周边环境较差，居住氛围不成熟，同时无大型的商业配套 目前开发商较多，竞争较激烈 竞争 策略 依托区域价值+性价比，吸引该区外溢的客户。 依托区域规划，运用价格策略有效争取优质客户。 区域竞争力 武德片区： 区域价值＞区域价格 城南片区： 绿色生态新城＞科技工业园 第三部分 市场分析 第三部分 项目定位 本项目的市场定位点 武德、古城片区客户 城南、沙市片区客户 中心城区客户 两房、小三居主打 产品创新 区域发展潜力 巩固区域，东扩南进 高端形象面市 中端价格入市 客户 项目 市场 成为荆北新区大型规模的中高端项目 较大规模 中等规模 较小规模 消费观 低端 物业 中端 物业 高端 物业 形象 拔升方向 本案 新加坡城 景湖?美林湖畔 锦绣华庭 护城河畔 鸣凤园 郢都景苑 长江尚品 长久天地 结合本案前面所讲到的定位思路，我们应从中端出发，遵循区域发展一般规律，由中端提升至高端。中端价格入市，回收开发成本，向高端形象拔高，赚取利润。 第三部分 市场分析 形象定位 S 优势 1、荆北新区的政府规划 2、地块两面临湖，另两面紧邻主干道 W 劣势 1、没有产业作为经济支撑点 2、周边客户均为低端客户 3、本区域发展决定与政府的投入力度 O 机会 1、荆北新区是荆州市政府重点扶持区域，把荆北新区发展成为托高铁经济而形成的新经济中心 2、因古城保护，古城人口外迁 3、站前广场及几个主干道都在修建过程中 T 威胁 1、政府不断出台房地产政策，干预市场的发展！（如限购、限戴等） 2、城区内一级市场今年的成交量不大，三级市场持续萎缩。 3、客户群体受政策影响，他们会持币观望 第四部分 项目SWOT分析 第五部分 项目市场定位分析 5.1.1项目定位原则 1．从消费者的心理谋求定位，而不是从生产或 销售者的立场定位；2．针对荆州整个市场，是面而不是点；3．充分考虑市场风险和市场潜力；4．结合本项目区位特点，充分发挥区位优势；5．寻求差异化的产品，创造出项目所在地的样板品牌。 5.1.2战略构想 立足荆州， 辐射周边 大盘气质， 彰显潜力 区域共振， 潜力新城 第五部分 项目市场定位分析 谋势期 蓄势期 赢势期 旧城北迁，借力政府，抓住契机适时入世。 区域共振，集群效应，利用项目地块整合性资源做为自身配套及优势，同时避免同质化竞争，使用差异化手段，进行精准定位。 政府利导，道路系统完善，区域规划内配套成型，生活设施齐备。顺势升值，争取利润。 第五部分 项目市场定位分析 第五部分 项目市场定位分析 5.1.3小区蓝图 引例武汉高铁发案例 武汉高铁新区用地规划 指标 第五部分 项目市场定位分析 杨春湖城市副中心总规划面积1103.3公顷 7％商业服务、文化娱乐等 核心服务功能用地80公顷 10％以武汉站为核心，控 制周边110公顷用地形成武汉站站区 19％以杨春湖公园和“两港”生态带为 主，控制公共绿地210公顷 4.5％功能绿地50公顷 17％规划居住用地190公顷 6％科技产业用地70公顷 36.5％其他 第五部分 项目市场定位分析 1、核心功能区规模　0.8平方公里 杨春湖城市副中心作为武汉市主城区的二级中心，其商业、商务、酒店、办公等核心功能集聚区的面积将小于1平方公里。结合武汉市主城中心结构体系布局，核心功能集聚区的用地面积将在0.8平方公里左右。 2、数字 将满足10万人口居住 3、做足“四流”服务业品牌 针对大量的人流、物流、信息流、商贸流，做足‘四流’服务业品牌。 4、生态 15个生态码头、3座大型主题公园、4座桥梁，重建水生植被915万平方