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从微观经济学角度分析影响房价的因素 摘要： 本学期，学习了经济学的一些相关知识，主要是微观经济学 方面的内容， 通过学习对经济学有了一个初步的了解。 房价关系着和 影响着每个家庭， 房价是个备受关注的问题。 所以本次课程论文就谈 一谈从微观经济学角度分析影响房价的因素。 关键词 : 供需、消费者 博弈机制 一、供需影响着房价 1. 住房供给影响房价。 这里主要从供给结构来谈。我国居民人均 居住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比，仍存 在很大的差距，绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构不 合理的问题，存在空置。这里引入空置这一概念。空置一词来源 于西方，指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租状态 或者出售状态。由此可见，空置一方面表明房屋未被使用，另一 方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者出售，只有两方面都 满足的房屋才是空置房屋。否则，不能称其为空置。空置也是一 种供给，且：供给 =需求+空置率。空置率是指某一时刻空置房屋 面积占房屋总面积的比率。当市场交易以买卖为主且购买者就是 房屋将来的实际使用者时，使用者注重的是房屋的服务功能，价 格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。从卖方角度看，面临的 主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长，市场 价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长， 管理的费用就越高。因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减 少风险就可能降低销售价格；相反，空置面积减少，购买者增加 时，卖方就有可能提高价格。 2. 土地的供给影响房价 。土地的供给总量影响着房地产产品供应 总量。土地供给就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经 济供给。所谓土地的经济供给，就是指在自然供给的基础上，经 过开发，可为人类直接用于生产，生活等各种用途的土地的数量。 土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者 是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供 给。所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。土地供给总 量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的 供给总量；另一方面是影响生产和预期。但影响力的时效不同， 对房地产产品供给的影响， 由于房地产开发周期的原因， 要在 1～ 2 年之内才能显现出来， 但对投资和消费的影响却是当期的。 由于 房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土 地供给量是房地产增量的基础，他们之间的关系由容积率来反映。 设房地产增量为 QR，土地供给量为 QL，容积率为 F，则有 QR=F× QL。则当容积率不变时，土地供给量与房地产增量呈线性正相关 关系。容积率越大，单位面积土地上的建筑容量，即建筑面积就 越大。 以今年一季度为例， 1-3 月，全国房地产开发企业完成土地 购置面积 6166 万平方米，同比增长 30.0%，土地购置费 1203 亿元， 同比增长 56.5%，2010 年 3 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价 格同比上涨 11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨 14.2%，新建 商品住宅价格同比上涨 15.9%。①综上所述， 土地的供给直接影响 着住房的供给，从而间接影响着住房的价格。 3. 经济发展水平影响房价 。一方面，随着我国经济持续快速健康发 展，城市化进程加快，旧城改造的加速，形成了对住房市场的巨 大需求。 城市化要依托房地产市场特别是住宅市场的发展，根据 国家统计局数据来看， 我国城市化水平平均以每年约一个百分点 的速度推进。城市化的推进和旧城区的改造都带来对住房的需 求。另一方面， 随着经济的发展， 我国城镇居民的收入明显提高， 民间资金雄厚，大量资金寻找着投资渠道