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国内购物中心的市场准入条件 取消收藏 　　购物中心（专题阅读）进入的市场条件，国外和国内的观点不尽相同，因为市场的现实情况不同，在此仅针对国内的观点做一些说明。一般判断市场进入条件是否成熟有一些基础的原则和参考标准。都市型购物中心发展条件是人均GDP达到2500美元；而人均GDP达到4000美元，公路发展、家庭汽车拥有率达到15－20％的时候，可以发展成为郊区型大型购物中心。我们认为商业地产准入的基本条件是：社会消费品零售总额超过300亿元人民币、三公里商圈人口数量超过30万人。 　　当然，从目前的实际操作来看，虽然我们也采集和分析了一些量化的指标，但是更多的是作为参考。作为一家开发公司，或者是进入购物中心领域的一家实业公司来说，是否进入这个市场，起决定性作用的往往是一些定性指标（核心或非核心商圈）或者相对量化的指标（城市排序等）。较为通常的做法是，先对全国的主要城市进行分类，再对城市的不同区域进行分类，形成区位矩阵，然后根据各自的选点标准进行具体选择。 　　比如说我们将城市分为了五类，很多观点跟现阶段专家的研究基本相同，只不过这里分类更细化一些。如下图所示： 城市分类 城市描述 GDP 市区人口 人均收入 人均消费性 支出 社会消费品零售总额 固定资产投资额 一类城市 北京、上海、广州、深圳 ＞5000亿 ＞500万 ＞20000 ＞15000 ＞1500亿 ＞1500亿 二类城市 直辖市、 省会、经济发达城市 ＞2000亿 ＞200万 ＞12000 ＞10000 ＞800亿 ＞1000亿 三类城市 省会、经济发达城市 ＞1000亿 ＞100万 ＞10000 ＞8500 ＞300亿 ＞700亿 四类城市 经济较发达城市 ＞800亿 ＞50万 ＞9000 ＞7500 ＞150亿 ＞400亿 五类城市 其他重点城市或百强县前20位县市 ＞500亿 ＞50万 ＞8000 ＞6500 ＞100亿 　　在矩阵分析里，我们将城市的不同区域分成主商圈、次商圈、商业配套薄弱的人口密集区、新市中心以及交通比较便利的城乡结合部。一二三类城市的主商圈，一二类城市的次商圈，以及一类城市中的商业配套比较薄弱而人口比较密集的区域，我们认为是最好的选择。但“最优选择”的市场机会有限，下图中的蓝色区域也可以被看作是购物中心进入的市场机会，典型的例子是经济发达的长三角、珠三角的一些新兴城市，我们称之为“次优选择”。 　　成为次优选择的城市所具备的特点是，第一，城市规模比较小、人口比较少。第二，很高的GDP，部分小城市年生产总值甚至高于西部省会城市GDP。第三，人均GDP非常高，按照国际标准已经是中等发达水平，人均GDP达到10000美元以上。第四，消费市场相对不发达，商业需要升级换代。这种典型的城市比如江阴、昆山、张家港、晋江等全国百强县前列的城镇。 　　次优选择案例介绍 　　为了增加投资选择机会，我们进行了上述“次优方案”的尝试，首先对上述中小发达城市进行了筛选，结合实际的市场机会，选择了“CS”地区作为试点。经过我们的前期市场调查，这个城市的市场情况如下：1、经济非常发达，2008年GDP总量1150亿，人均GDP11万人民币，折算成美元是1.6万，在全国百强县排前五位，更是苏州经济的火车头。2、市区面积210万平方公里，人口比较少，仅仅100万出头，其中市区人口40万。3、商业发展较为落后，现有商业以百货和大卖场为主，最大商业体的经营面积不超过三万平米，并且在硬件设施上比较欠缺，全市尚没有购物中心出现。4、2008年这个城市私家车拥有量达到7.8万辆，百户私家车拥有量达到23辆。 　　根据城市和商业现状，我们采取了如下的市场进入策略： 　　第一，市场选址，我们瞄准城市主商圈，同时考虑城市将来发展方向； 　　第二，商场的定位就是采取购物中心的形式，商场档次是中档偏上，主要是突出购物环境、品牌丰富，并且是具有吸引力； 　　第三，商场体量是八万平方米左右远远超过这个目前商业体量，尽量争取覆盖广阔的区域； 　　第四，建筑标准，硬件水平很高，停车等配套完善，形成该市现有商业部可比拟的优势； 　　第五，经营策略是由国际知名商业地产运营管理商负责招商推广运营，并且只租不售，确保商场档次。 　　投资期望和实际表现 　　该项目位于城市核心商圈边缘，同时也是未来行政中心发展方向，三公里范围内辐射人口15万人，占整个城市40％。项目临两条主干道，公交线路很多，交通非常便利。整个项目体量是八万平方米，大卖场只有1.7万平方米，占可租赁面积的35％，比例适中，机动车停车位400个。楼层只有四层，典型的购物中心做法，主力租户是沃尔玛，位于三楼至四楼，避免了对自营零售部分的不利影响，并且设置平层停车库。 　　项目的沿街立面很长，展示性非常好，交通非常便利。动线设计和业态组合