房地产合富研祥西安高新区写字楼项目基础研究及定位告.ppt

* Part3 ｜项目发展方向 一、项目开发体量建议 说明： 写字楼租金按照第一年45元/平方米/月计算，之后每三年增长8%； 写字楼出租率按照第一年16000平方米，第一年后每年消化8000平方米，最终稳定在90%的出租率； 写字楼按照2万到6万平方米五种面积测算，地下面积和商业面积均保持不变，各为6000平方米； 财务按照18年周期计算； 写字楼体量为4万平方米时，内部收益率最高。 项目开发体量建议： Part4 ｜项目物业发展建议 本案发展建议一： 本案写字楼单层平面做到1200—1500平米，较为适中。 原因: 1、从客户需求看出客户需求以100—200平米左右为主体; 2、按照主力户型在200平米左右分割，如果合理分割，公摊小于30%； 层面积过大，容易导致走廊面积多，公摊过大。 本案发展建议二： 本案写字楼产品需树立甲级写字楼品质形象， 便于支撑后期高租金、高出租率，易于项目资金回收。 原因: 1、西安客户更为看重写字楼外部形象品质; 2、高端形象写字楼易于出租，且租金较高； 3、通过资金回笼比较，高租金项目成本回收期短。 本案发展建议三： 核心配置 成本控制原则 大堂、电梯 着重加大投入在提成形象档次的空间 立面、电梯间、卫生间 考虑视觉效果的形象提升，并不需一味使用高端材料 健身配套（室内泳池、室外网球场）、园林、地上停车场 地表大量绿地面积，建议增加部