房地产市场调查及市场预测.pptVIP

第六章 房地产市场调查与市场预测 第四节 房地产项目市场调查的方法 综合性网站 搜房网：/ 焦点网：/ 中国网：/ 人民网：/ 政策法规网站 中国房地产信息网/law/law.htm 规划网站 各级政府规划网站:/(北京规划委员会) 经济环境网络调研渠道 各级政府统计局网站：/ 各级政府经济信息网：/ 国务院发展研究中心信息网/ 其他网络调研渠道 人口信息网/zhuanti/quanguorenkouxinxiwang/ 二 房地产市场调查方法的创新 1.主题式调查 精心设计有导向性主题，通过公开有奖征询征集公众的意见，来获取需求信息。例如：重庆百年世家房地产公司通过征文主题“我理想中的家”所开展的调查。 2.论坛式调查 通过举办论坛，吸引消费者与社会各界的目光，借助公众的看法评述来达到市场调查的目的。例如：有的房地产公司通过广告开展良心定价，大众通过信件、网络、邮件等方式参与拟售项目定价。 3.记者式调查 由企业赞助，组织媒体记者联盟，有针对性设计调查内容，借助记者采访、宣传新闻的权利，达到调查的目的。适用于对竞争项目的调查。 （2）宏观经济环境。 包括国民生产总值、国民收入总值以及其发展速度； 物价水平、CPI数据（如我国2011年1月份我国CPI同比上涨4.9%环比上涨1.0% ）、通货膨胀率、金融市场环境等； 城乡居民家庭收入、个人收入水平； 通讯及交通运输、能源与原材料供应、技术协作条件等。 注意：在经济环境调查中，房地产金融状况是影响房地产开发的重要因素之一。 【案例】中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，进入2011年以来第二次加息。 （3）房地产市场总体运行状况 对当前房地产市场总体运行状况的分析判断和预测，是项目前期投资决策工作的重要环境，对项目开发有着根本性的影响。 （4）人口环境 人口是构成市场的主要因素之一。人口调查的内容包括人口规模、人口增长率、人口密度、人口迁徙流动情况，人口地理分布、民族分布，出生率、结婚率以及家庭规模等。 （5）技术环境 主要包括有关建筑设计和建筑材料等方面的新技术、新工艺、新材料的技术现状、发展趋势、国内外先进水平、应用前景等。 【案例】南京锋尚国际公寓 利用可再生能源使夏季制冷不用传统电力，一年四季保持适宜居住的温度和湿度，室内装修和配置超过五星级酒店，实现六星级的舒适和节能环保。锋尚国际公寓卫生间的瓷砖全部是整砖并与卫生洁具对中；除精装修质量外，在建筑科技上还设有卫生间墙排水系统（根除卫生间异味）、健康置换式新风系统（预防空调病）、垃圾处理系统等八大子系统。 （6）对外开放程度 对外开放，是我国进行对外房地产交流、房地产合作的重要举措。 【案例】 2007年11月7日，国家发改委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》。《目录》规定，从2007年12月1日起，不再鼓励外资进入内地普通住宅的开发建设中，同时该政策第一次明确提出，外资进入二手房交易市场及房地产中介或经纪公司的途径也将受到全面限制。 2.区域环境调查层面 （1）经济发展水平 主要调查城市或区域的经济总体水平，主要产业及分布、居民收入水平、购房消费能力等情况。 （2）城市发展规划 主要调查城市发展的战略方向，这是项目选址着重考虑的问题，它直接关系到项目的潜质和增值的可能性。 （3）房地产市场供需状况 以此判断市场供给和需求的基本状态，从而为项目定位、开发规模、风险程度等参数提供依据。 注意：在房地产市场行情调查中，价格调研尤为重要，包括：整体价格水平和变化趋势、影响房地产价格变换的因素、变化并引起的反应、新的价格政策等。 （4）社会文化环境。包括教育程度、文化水平，价值观、风俗习惯，社会阶层分布、宗教信仰等。 企业营销人员以此了解不同消费者行为，以正确细分市场，制定企业的市场营销策略。 （5）房地产企业情况。包括城市房地产企业的数量、类型、企业资质与实力等概略资料。 （6）专业机构与中介商情况调查。主要调查工程咨询公司、规划建筑设计单位、房地产销售代理公司、广告策划公司、物业管理公司等等。 （7）城市或区域的交通条件研究。对城市或区域的交通条件进行调查和分析，有助于项目选址、交通组织方案设计、项目定位等工作。 （8）影响区域发展的其他因