房地产项目工程质量缺陷以及对策.ppt

10.4 成品保护 各专业分包工程 成品保护措施的落实 交叉作业 成品保护监控 屋面防水 卫生间防水 铝合金门窗 阳台栏杆 空调百叶 入户门 电梯安装 优化分包施工工序 * 10.5 分户验收 施工单位分户验收 监理单位分户验收 项目中心分户验收 公司模拟客户验收 移交物业公司 入伙交付 门厅及公共部位 入户门及门锁 铝合金门窗及配件 阳台栏杆 空调百叶/插座/预留洞 厨房、卫生间排气孔 开关、插座定位 卫生间闭水、通水试验 照明通电 地面、墙面裂缝检查 安防系统调试 * 10.6维修保养的效率 这个流程还没有涉及第三方施工单位的管理和定制材料的加工 * 课程总结 1、工程质量管理的目标 (1)裂缝控制标准：0.5条/户 (2)新交付房屋1年内累计外墙渗漏率：7户/100户，渗漏户点数3点 (3)已交付房屋渗漏处理周期 20天，渗漏维修可靠度95％ 2、组织架构； 3、工程质量管理体系（各个层次） 4、技术梳理：建筑构造、细节； 5、原材料进场； 6、质量关键点的设置及检查： （1）渗漏问题（屋面、外墙、外窗、卫生间、管根等） （2）裂缝问题（结构裂缝，抹灰裂缝，楼地面裂缝） （3）成品保护：入户门、门窗、栏杆 （4）检查监理的质量；体系的运作；防水的质量及过程；防裂缝等。 （5）地面不平（或屋顶不平）导致层高不够 （6）室内面积不够，墙面太厚，墙角不方正； （7）水压不够； （8）地漏排水方向 （9）客户交付标准的统一 7、渗漏和裂缝处理技术 8、总包合同条款的调整 9、建立IT化客户投诉－维修处理－统计分析CRM系统 * * * * * * * * * * * * * * * * 6、地下室裂缝与渗漏防治 * 6.1 地下室结构裂缝控制 三个地下室长200米，宽17－53米，是超长大体积混凝土结构 设计采用3条后浇带，混凝土及后浇带全部掺入HEA外加剂 项目中心与监理、总包多次洽商讨论，并实地考察混凝土泵站 将地下室裂缝控制的重点放在：混凝土坍落度（12－14CM）、砂石含泥量、施工控制和养护 取消混凝土板内的HEA，仅保留了后浇带部分的HEA 在顶板转角处增加了抗裂构造钢筋 * 6.2 地下室外墙防水构造 * 6.3 地下室顶面防水构造 * 6.4 地下室地面防水构造 * 6.5 地下室孔洞堵补 * 7.墙地面裂缝 * 7.1案例：外墙面裂缝 底层悬挑梁上 部的垂直缝 较明显，部分 外墙可见，约 0.3mm。多 分布在叠加 房底层客厅 部位。 这些裂缝由于悬挑梁下部地基处理不当（原设计要求填炉渣或聚苯板，实际下部已填实）,实际受力与计算不符造成，部分裂缝内外贯通，直接导致渗漏 * 7.2案例：内墙、地面裂缝 * 7.3 案例：回填土不实,散水台断裂。 * 这一类是梁下水平、柱旁竖直缝：缝随温度变化明显，清晨夜晚几乎看不见，中午温度高时明显，一般小于0.3mm。该类缝大部分由于砼或砌块材质不同，线膨胀系数不同，对温度变化敏感，多位于外墙两种材料交界处 打开以后看，钢丝网按要求做了 ，但裂缝还是出来 此处渗漏有 些就是因为 内外贯通缝 7.4案例：砌体界面裂缝 * 7.5案例：墙体界面裂缝、螺栓孔、脚手眼堵补不密实 * 7.6控制砌体砌筑质量 斜砌砂浆饱满 斜砌前至少放置10天 砌筑时间要控制,分四次进行 砌块砌筑前要存放28天,运至楼内存放 顶砌斜砖至少10天后进行 * 7.7砌体构造要求要规范: 1.设置构造柱---墙端头\拐角 2.窗台压顶砼伸入墙体 3.施工洞口过梁设置规范 窗台砼压顶两端伸入墙体至少200. 施工洞口设置过梁,并留马牙槎及构造钢筋 * 7.8甩浆:(工具采用空压机) 1.粉刷墙面均提前一天甩浆，重点是砼结构面， 加强甩浆质量、控制甩浆密度、强度 2.砖墙与结构柱相接时，砌筑前在墙体接触面甩浆， 避免竖向砖缝开裂 甩点均匀, 控制密度及强度 * 7.9贴网: 1.墙体与结构梁柱相接处 2.过梁和窗台压顶的八字角处 3.水电予埋管线处 墙与梁柱结合处 水电线管处 外墙钢丝网 (用保温钉粘贴) 拉结筋与压顶钢筋拉通 窗下口设45°玻纤网，400宽800长。 * 8、外立面装饰 * 8.1外墙砖返碱，影响外立面（售楼处）图B * 8.2外立面墙砖空鼓、脱落，容易伤人， * 8.3外墙面砖施工前，根据图纸尺寸，核实结构实际情况， 以大面排整砖为原则，绘制施工大样，避免出现“破活” 窗间墙排版 确保对称美观 * 9、成品保护与验收 * 9.1案例：惨痛的铝合金门